부동산 투자 기초 지식 3편-물건 운영 관리(for 일본)

야후 재팬에 있는 부동산 카테고리의 악대 신문의 부동산 투자에 대한 기초지식 5번째를 시작하겠다. 제4편에서는 부동산 물건을 구입(매입)하는 방법을 상세히 알아보았다. 오늘 5번째에서는 부동산 물건 구입 이후 수익 물건을 어떻게 운영 및 관리하는 방법과 부동산 물건의 리모델링 방법에 대해서 알아본다. 순서는 아래와 같다.

 

 

목차(INDEX)

 

1. 부동산 물건 관리의 흐름, 비용
2. 부동산 물건 관리 회사 위탁
3. 부동산 관리 회사의 선택 체크사항
4. 부동산 물건 100% 순환 운영 방법
5. 부동산 물건 운영 시 문제점

 

부동산 수익 물건 운영 관리

 

 

 

수익 부동산 물건을 운영하는 방법

 

1. 부동산 물건 관리의 흐름, 비용

부동산 투자를 결정하고 나서 수익 부동산 물건을 매입(매매)하고 나면 투자가 끝이 난 것이 아니다. 이제부터 무한하여 끝이 없는 관심과 관리가 필요한 시점이다. 매월 월세 수입을 최대화할 수 있도록 공실(빈 방)이 없게 운영하는 것이 수익 물건을 운영하는 목표로 설정해야 한다.

 

부동산 물건 관리의 흐름 (출처 : 야후재팬)

 

이런 관리는 투자자 본인 스스로 할 수 있지만 세입자 모집부터 임대차 계약 체결까지 부동산 공인중개사의 세입자 관리, 퇴거까지는 관리 업체에 위탁하는 경우가 많다고 한다.(일본 사례, 물론 한국에서도 관리 업체가 존재한다.) 한국에서는 영업적 이미지의 부동산 공인중개사가 대부분이며, 임대 수익 부동산 물건에 대한 세입자 관리, 퇴거 및 입주 청소 관리 등을 하는 업체로 나누어 있어 일본과 유사하지만 이들 모두를 통합 관리하는 큰 부동산 기업은 희귀하다.

 

입주자 모입~임대차 계약 체결의 흐름

 

집주인은 부동산 공인 중개사에 입주자 모집을 의뢰하고, 이에 따른 영업 성공 후 임대차 계약을 하여 중개수수료를 지불한다. 이때 집주인은 광고료를 부담한다고 한다. 한국의 경우는 광고료의 대부분을 공인중개사에서 대부분 부담한다. 계약 성사에 따른 중개 수수료는 집주인이 월세 1개월분에 상한 한다고 규정하고 있다. 광고료는 입주자 모집에 드는 비용으로 월세의 1개월~3개월이 시세와 같다고 한다.

 

입주자의 관리, 퇴거의 흐름

 

집주인은 부동산 관리 회사에 관리비를 지불하고 관리 업무를 위탁한다. 공용 부분의 청소나 설비 수리 등도 의뢰하기도 한다. 업무의 범위는 관리 회사마다 다르다. 관리비는 구체적인 관리 업무의 범위나 내용, 건물 규모, 종류, 운영 방법 등에 의해서 월세 5% ~ 10%의 수준이 형성이 되어있다고 한다.

 

2. 부동산 물건 관리 회사 위탁

부동산 물건을 운영, 관리하는 방법은 직접 관리와 위탁관리 2가지가 있다. 2가지 관리 방법에 대한 장점 및 단점을 알아보자.

 

1-1) 부동산 물건 직접 관리 장점

 

• 관리비가 들지 않는다.
• 임대 경영의 노하우 경험치가 높다
• 물건의 변화를 알아채기 쉽다(노후 불량·공실 기간 등)
• 상황 판단이 빠르다(트러블이나 클레임 등)

 

1-2) 부동산 물건 직접 관리 단점

 

• 많은 시간과 노력이 필요하다
• 직접 눈으로 보이는 물건만 관리가 가능하다
• 입주자를 직접 교환할 필요가 있다(트러블이나 클레임 등)
• 적절한 관리를 못하면, 공실률 악화로 이어진다

 

2-1) 부동산 물건 위탁 관리 장점

 

• 시간과 수고가 들지 않는
• 먼 물건도 관리할 수 있는
• 입주자와 직접 처리되지 않는다(트러블이나 클레임 등)
• 임대 중개와 관리 겸사의 경우 우선적으로 입주자를 찾아 줄 가능성이 있다

 

2-2) 부동산 물건 위탁 관리 단점

 

• 관리비가 들어간다(월세 5~10% 정도)
• 관리 회사의 담당자에 의해서 질이 바뀐다
• 물건 변화와 입주자 모집의 상황을 면밀히 볼 수 없다
• 관리 회사와의 관계가 나빠지면 공실률 악화로 이어져

 

3. 부동산 관리 회사의 선택 체크사항

담당자와 직접 대화를 해보고 인성과 서비스적인 인상을 눈으로 확인한다. 담당자와의 커뮤니케이션이 원활해야 한다. 관리하는 건물의 입주율이 80% 이상을 대부분 목표로 하는데 관련된 운영 실적이 많은 있는지도 확인해야 한다. 2가지를 확인하였다면 탄탄한 관리시스템을 갖추고 있는 것도 체크한다. 아래의 간단하고도 일반적인 규정을 가지고 있는지도 체크해보자

 

• 물건마다 혹은 집주인마다 담당자가 있다
• 관리 물건의 상황을 사내에서 공유하고 있다
• 집세의 입금이 늦어진 경우에 입주자에게 다양한 방법으로 독촉한다
• 갑작스러운 고장에 대해서 24시간 대응한다
• 정기적인 보고·연락·상담을 한다

 

4. 부동산 물건 100% 순환 운영 방법

1) 월세를 항상 주위 시세와 비슷하게 체크하고 검토한다.

2) 임대 보증금과 사례금을 체크하고 검토한다.

3) 수익 물건의 부가 가치를 향상하기 위해 노력한다.

4) 세입자 대상의 범위를 다양하게 보고, 알맞은 범위를 정한다.

5) 부동산 공인중개사와 친밀함을 유지 관리한다.

 

5. 부동산 물건 운영 시 문제점

물건 임대 중에 발생하기 쉬운 문제를 아래와 같이 정리한다.

 

1) 월세 체납

: 가장 큰 문제이다. 여러 가지 사유로 월세가 밀릴 수 있다. 일시적인 상황으로 체납이 되면 세입자와 연락 후 간단히 해결되나, 해결이 안 된다면 법적 수단을 동원해서 해결하기도 해야 한다.

 

2) 세입자 매너 위반

: 층간 소음, 쓰레기 배출 문제 등 일상생활 중에 세입자 간의 갈등이 발생하면 임대 계약 위반에 관련된 계약 특약사항에 의거해서 문제를 발생시키는 세입자에게 강력한 경고를 줘야 한다. 물론 처음에는 부드럽게 해야 한다. 말이 안 통하면 근거를 남겨서 퇴거를 시켜야 다른 세입자를 지킬 수 있다.

 

3) 설비 고장

: 보일러, 온수기, 환기장치, 에어컨, 출입문 잠금장치, 엘리베이터 등의 설비가 고장이 나면 해결해야 하며, 해당 설비의 수리 이력을 확인하고 정기적으로 관리를 해야 한다. 

 

4) 자연재해 및 사고

: 지진, 해일, 태풍 등의 천재지변과 살인, 자살 등의 사건은 가장 피해 강도가 크다. 재해나 사고를 커버하는 보험에 가입하고나, 세입자를 엄격하게 선별해서 사고를 조금이라도 줄여야 한다. (화재 보험, 주택 종합 보험, 지진 보험, 소액 단기 보험이 일본에서는 있다.)

 

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