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야후 재팬에 있는 부동산 카테고리의 악대 신문의 부동산 투자에 대한 기초지식 3번째를 시작하겠다. 기초 지식 1편에서 부동산 투자를 시작하기 전에 기본적으로 알아야 할 부분을 알아봤다면 제2편에서는 부동산 물건을 구입(매입) 하기 위한 기초지식과 실제 물건을 구입하기 위한 과정 그리고 대출을 받는 것에 대해서 알려준다. 오늘 3번째에서는 부동산 물건 구입에 대한 기본지식을 간단하게 알아보자. 순서는 다음과 같다. 1) 물건 구입의 흐름 2) 물건의 거래형태 3) 물건 구입에 필요한 비용
부동산 물건 구입의 흐름
1. 부동산 구매를 위해서 당신의 현재 상태를 파악하라.
일반적으로 자기 자금이나 본인의 연봉, 근무지, 나이 등으로 구입할 만한 물건이 바뀌게 된다. 자기 자금은 얼마나 필요하고 어떤 금융기관에서 대출을 받으면 좋을까 등을 파악한다.
2. 부동산 물건을 찾아본다.
1번에서 파악한 내용을 토대로 포털의 부동산 매매의 정보를 검색하고 파악한다. 네이버 부동산, 부동산서브, 호갱노노 등 살펴보면 많은 매물정보를 안내하는 서비스가 많이 있다. 물건을 선택하였다면 지도 앱이나 지도 서비스로 위치 파악을 하고, 로드뷰와 같은 기능을 활용해서 주변 상황 및 입지를 분석해본다. 제일 중요한 것은 책상에 앉거나 스마트폰으로 관심 있는 구입 부동산 물건을 파악하는 것보다 실제 찾아가서 확인하는 것이 최고이다.
3. 부동산 물건을 가계약한다.
인기 부동산 물건은 계약금을 먼저 넣는 것이 관건이다. 평소 자신의 구매 기준을 명확히 하고 부동산 물건 매입 계약을 한다. 이때 직접 계약을 하는 방법도 있지만, 될수록 부동산 공인 중개사를 통해서 부동산 물건 매입 계약을 체결하도록 하라. 약간의 팁으로는 부동산 대출에 대해서 금융 쪽에 아는 지인이나 여러 서비스를 통해서 계약이 예상이 되는 물건에 대해서 대출이 가능하고 얼마나 가능한지도 미리 알아두면 좋다.
4. 금융기관의 대출 심사를 받는다.
은행 및 금융기관에 대출 상담을 한다. 본인의 신용도와 재무 상태에 따라서 대출 이자의 이율도 개인마다 틀리다. 그리고 1금융은 부동산 담보 대출을 잘 안 받아준다. 거절당할 확률이 매우 높으니 2금융 이하 은행과 금융회사를 다양하게 확인해서 알맞은 형태의 부동산 담보 대출을 받으면 된다. 최근에는 한국 정부의 부동산 규제가 심해서 부동산 담보 대출을 받기가 매우 어려워졌다.
5. 매매 계약을 체결한다.
중요 사항 설명을 듣고 매도자와 선금, 중도금, 잔금 형태의 매입 금액 지불 방식 및 부동산 물건의 상태를 최종 확인하고 매매 계약(소유권 이전)을 한다. 꼼꼼히 부동산 물건의 상황을 듣고, 특수 조건 및 수리가 필요한 것 등을 찾아서 계약서에 명시하도록 한다. 현금 100% 구입이 아닌 이상은 금융기관의 대출금에 연관된 법무사와 계약을 꼼꼼히 확인 후 서명 및 인감도장을 날인하도록 하라. 아파트라면 관리비 정산 방법 및 관리비 선수금 등의 보증금 문제도 꼭 확인하도록 하라.
6. 계약 잔금 지불 후 부동산 물건 소유권을 최종 이전한다.
-계약시 최종 잔금일에 맞춰서 잔금을 매도자에게 지불을 완료를 하고, 매도자에게 부동산 등기필증(집문서)을 받아서, 부동산 소유권 이전의 법원 등기 업무(법무사 위임 혹은 셀프 등기)를 최종으로 하게 되어 부동산 물건을 최종 소유한다.
-일본 부동산과 흐름이 조금 상이해서 한국 부동산 매입 과정으로 수정해서 알린다.
※ TIP - 셀프 등기로 법원 등기국에 가서 처리할 경우 필요한 서류
부동산 매매로 인한 소유권 이전 첨부서류
(아래의 문서류는 기본 서류 이며, 추가 서류가 발생할 수 있음. 제출 서류는 발행일로부터 3개월 이내의 것, 주민등록번호를 공개하여 발급받아야 함.)
[매도인 준비 서류]
1. 매도용 인감증명서
2. 등기권리증
3. 주민등록 초본(주소 변동 사항이 나온 것 - 최근 5년 이내)
4. 신분증, 인감도장
[매수인 준비 서류]
0. 소유권 이전등기신청서(양식 미리 받아서 작성해둬야 함)
1. 매매계약서
2. 부동산 거래 계약 신고필증(관할 시-군-구청)
3. 토지 일 경우(토지대장등본) / 건물일 경우(건축물대장등본)
집합건물일 경우(집합건축물대장등본-전유 부분, 토지대장등본-대지권등록부 포함)
거래 종류에 맞게 준비해야 함.
4. 주민등록등본
5. 취득세(등록면허세) 영수필 확인서(관할 시-구-구청 세무과 문의)
6. 국민주택채권 매입 (은행에서 처리 서류 챙기기)
7. 인지세 납부 영수증
8. 등기신청 수수료 납부 영수증
9. 신분증, 인감도장
-미국 부동산 물건 구매 거래 순서
부동산 물건의 거래 형태
부동산 물건의 거래 형태는 여러 가지가 있을 수도 있지만 일본에서는 3가지로 대부분 이루어진다. 한국에서는 비슷하지만 관련 부동산 거래에 대한 법령의 차이가 부분적으로 틀리다.
1. 직접 매매(본인 셀프)
부동산 거래에서 공인중개사가 없기 때문에 중개 수수료 등의 비용을 아낄 수 있다. 매도자는 개인의 경우와 법인의 경우가 있다. 기본 택지 거래에 대해서는 거래 면허가 없어도 되지만 반복해서 거래하는 경우는 불법이 될 수도 있다.(일본에서의 부동산 거래 시)
2. 대리 매매(위임자 선정)
부동산 회사가 판매에 대한 대리권을 갖게 된다. 매도자와 직접 매매하는 것과 마찬가지므로, 중개 수수료는 없다. 여러 사람의 대리인이 있는 겨우나, 또 대리인의 경우로 매매를 한다.
3. 중개 매매(부동산 회사)
매도자 사이에 부동산 회사가 거래를 중개한다. 매도자와 거래하고 있는 중개 회사와 매수자와 거래하고 있는 중개 회사 동시에 수수료를 부동산 회사에 지불한다. 부동산 거래 사기를 안 당하기 위해서 부동산 회사에 거래를 맡기는 것이 안전하기도 하다.
부동산 물건 구입에 필요한 비용
일본에서의 부동산 물건 구입에 필요한 비용을 예시로 정리하겠다. 다양한 경비가 발생한다. 예시 기준으로 부동산 물건의 가격의 대체로 7%가 든다고 가정하겠다.
1. 매매 계약 시에 필요한 경비
2. 결제-인도 시에 필요한 경비(세금-등기 비용 등)
3. 결제-인도시에 필요한 경비(수수료-대출 비용 등)
4. 구입 후 필요한 경비
부동산 취득세 : 고정 자산세 평가액 x 4% (구입 후 반년 후 - 지방자치 단체에서)
이처럼 부동산 물건을 매입할 때에는 각종 경비가 발생한다. 한국에서도 금액 수준과 명칭이 조금 상이하지만 비슷하게 지불하고 돈을 써야 한다. 1000만 엔(1억 143만 원)의 물건을 구매하려면 실제로는 1070만 엔(1억 853만 원), 1억 엔(10억 1433만 원)의 물건을 사려면 1억 700만 엔(10억 8533만 원)이 필요하게 된다.
기사 참조 원문
https://www.rakumachi.jp/news/basic_knowledge/bk07
https://www.rakumachi.jp/news/basic_knowledge/bk08
https://www.rakumachi.jp/news/basic_knowledge/bk09