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야후 재팬에 있는 부동산 카테고리의 악대 신문의 부동산 투자에 대한 기초 지식 2번째를 시작하겠다. 에피소드 '제1편 부동산 투자를 시작하기 전'에는 기초를 배우고 투자를 시작할 준비를 하는 것에 목적이 있다. 기초를 알았다면 이제 그 투자의 목적을 정해야 한다. 그리고 목적에 따른 투자의 종류가 어떤 것이 있는지 알아보자. 참고로 일본에서의 부동산 투자를 해야 할 때 필요한 서류 종류도 알아본다.
부동산 투자를 시작할 준비 - 투자 목적을 정하자
현금을 가지고 있거나, 대출을 할 자신이 있다고해서 무조건 부동산 물건을 구입하면 실패할 가능성이 매우 높다. 그래서 나에게 맞는 부동산 투자를 하는 "목적"을 정해야 한다. 이 글을 읽고 있는 당신은 부동산 투자를 왜 시작하려 하는가?
그 목적에 따라서 부동산 물건의 타입과 특징이 다르다. 아래의 내용을 보고 나는 어떤 타입인지 확인해보자.
1. 안정된 수입원을 얻고 싶다.
1) 목적 : 회사원으로서 급여 이외에 부수입원이 필요. 노후를 위한 자산 형성을 하고 싶다.
2) 부동산 물건의 타입 : 주요 도심가와 근접 혹은 교통이 원할. 입주율을 안정. 전세 시세가 탄탄해야함
3) 특징 : 수요가 많고 경쟁이 치열함. 부동산 물건 물량이 적다. 정보를 먼저 파악하는 인맥이 있어야 함
2. 높은 수익을 받고 싶다.
1) 목적 : 무조건 돈을 벌고 싶다. 직장 생활을 은퇴하고 싶다.
2) 부동산 물건의 타입 : 건축일이 오래된. 공실률이 높다. 사연이 있는 물건(재건축 불가, 사고 물건 등)
3) 특징 : 비인기 물건의 경우가 많다. 많은 수리비가 든다. 대출을 받기 힘들다. 매각할 때 구매자가 적다. 높은 수익을 실현하기 위해 풍부한 경험 및 강한 정신력이 필요
3. 전매하고 매각 이익에서 돈을 벌고 싶다.
1) 목적 : 싸게 구입해서 비싸게 팔아야 함. 적정 기간 운용 뒤 팔아서 이익을 내고 싶다.
2) 부동산 물건의 타입 : 공실률이 높다. 사연이 있는 물건(재건축 불가, 사고 물건 등). 특정 사업 용지 수요(도로, 공항 등)
3) 특징 : 비인기 물건의 경우가 많음. 많은 수리비가 든다. 대출을 받기 힘들다. 풍부한 경험과 분석력이 필요. 매각할 때 구매자가 적다.
4. 세금 부분에서의 절세를 하고 싶다.
1) 목적 : 소득세 및 각종 세금을 절세하고 싶다.
2) 부동산 물건의 타입 : 건축일이 오래된. 빌라(땅보다 건물 비율이 높은 감가상각비를 과다 계산할 수 있다.)
3) 특징 : 많은 수리비가 든다. 대출을 받기 힘듦. 공실 리스크의 영향이 크다
5. 상속세에 대해서 대책을 세우고 싶다.
1) 목적 : 대출을 받고 상속세 대책을 세우고 싶다. 하락하기 힘든 물건을 구입하고 싶다.
2) 부동산 물건의 타입 : 주요 도심가와 근접 혹은 교통이 원할. 주변 환경 및 지리적 조건이 좋다.
3) 특징 : 자산 가치가 떨어지기 어렵다. 투자 수익이 낮다.
이처럼 목적에 따라서 수단이 바뀌어진다. 자신이 무슨 목적으로 부동산 투자를 시작하는 것에 대해서 곰곰이 생각해보고, 목적이 정해지면 명확한 목표가 생기게 될 것이다.
부동산 투자를 시작할 준비 - 부동산 물건의 종류를 알아보자
일본 부동산의 종류는 크게 2가지로 구분되어진다. 첫째로 물건의 종별이며, 둘째로 구조별로 구분이되어진다.
1. 종별 종류
1.구분(건물 내에 한방)
: 빌라-맨션 아파트, 구분 가게, 구분 사무소 등이 있다.
1) 자금조달 사례 - 현금(+금융기관으로 대출)
2) 장점 - 물건 가격이 비교적 저렴. 유동성이 높다. 가족 아파트의 경우 자가 사용으로 판매할수 있다.
3) 단점 - 공실 리스크의 영향이 크다. 대출을 받기 힘들다. 현금으로 구입할 경우 자금 효율이 나쁘다. 관리를 위탁할 경우 관리비용이 높다.
2.한동(건물 한채를 모두)
: 한채 아파트, 한 건물 상업 빌딩 등이 있다.
1) 자금조달 사례 - 현금+금융기관으로 대출
2) 장점 - 대출을 받을 경우 자금 효율이 좋다. 공실 리스크를 분산시킬수 있다.
3) 단점 - 유동성이 낮다. 대출의 경우 금리 상승의 리스크가 있다. 호수가 많아서 관리 시간이 오래 걸린다.
2. 구조 종류
건물 구조란, 건물의 기초가 되는 재료이며 목조나 철골 주조, 철근 콘크리트 구조 등을 말한다. 각각 다음과 같은 특징이 있다.
목조 (W구조)
| 특징 : 건물의 몸체에 나무를 써서 구조의 것 |
| 법정 내용 년수 사례 : 22년 |
| 장점 : 건축비 및 수선비가 비교적 싼. 건물의 중량이 가벼운 지반에 대한 부담이 적다. 고정 자산세가 싼 |
| 단점 : 소리와 진동이 전해지기 쉽다. 내화성이 약하다. 목재가 부식하는 것이 있다. 흰개미 등의 해충 피해를 당하기가 있다. |
철 골조 (S구조)
| 특징 : 건물의 몸체에 H형강 등의 철·강철 구조물 부재(철골)을 이용 구조의 것 |
| 법정 내용 년수 사례 : 34년(중량 철 골조의 경우) |
| 장점 : 건축비 및 수선비가 RC구조보다 비교적 싼. 내진성이 뛰어나다. 층고가 나무보다 높은 잡힌다. |
| 단점 : 장시간의 화재에 취약하다. 결로가 발생하기 쉬운 |
철근 콘크리트 구조 (RC구조)
| 특징 : 건물의 몸체에 철근 콘크리트(콘크리트 속에 철근을 배치하다 것으로 강도를 높인 것)을 이용한 구조의 것 |
| 법정 내용 년수 사례 : 47년 |
| 장점 : 내진성·내화성이 강하다. 단열성, 기밀성이 높다. 소리와 진동이 전해지기 어려운. 층고가 목조·철골 구조보다 높은 잡힌다 |
| 단점 : 건축비 및 수선비가 비교적 높은. 건물의 무게가 무겁고 견고한 지반이 필요. 결로가 발생하기 쉬운 |
철골 철근 콘크리트 구조 (SRC구조)
| 특징 : 철근 콘크리트 속에 철골을 내장한 구조의 것 |
| 법정 내용 년수 사례 : 47년 |
| 장점 : RC구조의 이점이 더 커진다 |
| 단점 : RC구조의 단점이 더 커진다 |
법정 내용 년수는 법적으로 정해진 감가 상각 연수로 매물의 구조로 다르다. 감가 상각은 노후화에 의한 가치가 감소하는 자산(물건을 포함)을 구입했을 때 그 구입 가격을 법정 내용 연수에 분할하고 경비 계상하는 것을 뜻한다.물건의 잔존 연수(법정 내용 연수-건축 연수)는 대출 심사의 대상이 된다. 이처럼 물량에 의해서 특징이 다르다. 잘 이해하고 구입하는 물량을 정하자.
마지막으로 일본에서의 부동산 투자에 따른 준비해야할 실제 서류를 알아보자. (반드시 모두 요구하는 것은 아니다.
《매입 청약)때)
| 매입 증명서 |
《매매 계약시)
| 신분 증명서(운전 면허증이나 여권 등) | |
| 인감 등록 증명서 | |
| [법인의 경우]법인의 등기 사항 증명서 | |
| [대리의 경우]위임장 |
《결제·인도시)
| 신분 증명서(운전 면허증이나 여권 등) | |
| 인감 등록 증명서 | |
| 주민표 | |
| [법인의 경우]법인의 등기 사항 증명서 |
대출 시 준비하는 서류
《대출 심사 때)
| 물건 개요서 | |
| 렌트 롤(집세 표) | |
| 매매 계약서 | |
| 중요 사항 설명서 | |
| 등기부 등본 | |
| 건물 도면(층별 평면도, 입면도, 방의 배치도) | |
| 공도 | |
| 건축 확인증 | |
| 신분 증명서(운전 면허증이나 여권 등) | |
| 인감 등록 증명서 | |
| 주민표 | |
| 건강 보험증 | |
| 원천 징수 표(전년 분) | |
| 확정 신고서(3년치) | |
| 급여 증명서(근무처의 인감요) | |
| 근무처의 회사 개요 | |
| 경력서 | |
| 납세 증명서 | |
| 자격 등 증명서(공적·국가 인정 자격) | |
| 임대차 계약서·지불 통장 | |
| 기존 대출의 상환 예정 표 | |
| 단체 신용 생명 보험 신청 겸 고지서 | |
| [법인의 경우]상업 등기부 등본 | |
| [법인의 경우]정관 | |
| [법인의 경우]법인의 결산 보고서(전 3기 분) | |
| [법인의 경우]법인의 기존 대출의 상환 예정 표 | |
| [법인의 경우]납세 증명서 |
《금전 소비 임차 계약 시)
| 신분 증명서(운전 면허증이나 여권 등) | |
| 인감 등록 증명서 | |
| 주민표 | |
| 건강 보험증 | |
| 단체 신용 생명 보험 신청 겸 고지서 | |
| 화재 보험과 지진 보험 신청서 |
물건 팔때 준비하는 서류
《매각 활동 시)
| 렌트 롤(집세 표) | |
| 등기부 등본 | |
| 건물 도면(층별 평면도, 입면도, 방의 배치도) | |
| 공도 | |
| 건축 확인증 | |
| 주택 지도(장소를 알 수도, 가장 가까운 역에서 물건까지 지도가 더욱 좋다) | |
| 고정 자산 평가 증명서(시청 등에서 취득) | |
| 지적 측량도(토지의 크기, 모양을 알 수 있는 서류) | |
| 수선 이력 목록 | |
| 관리 경비 일람 표 | |
| 설비 등의 점검 보고서 |
《매매 계약시)
| 등기필증 또는 등기 식별 정보 | |
| 등기부 등본 | |
| 건물 도면(층별 평면도, 입면도, 방의 배치도) | |
| 건축 확인증 | |
| 지적 측량도(토지의 크기, 모양을 알 수 있는 서류) | |
| 부대 설비 표 | |
| [구분 아파트의 경우]관리 규약 | |
| 신분 증명서(운전 면허증이나 여권 등) | |
| 인감 등록 증명서 | |
| 세금 납부서 | |
| [법인의 경우]법인의 등기 사항 증명서 | |
| [대리의 경우]위임장 |
《결제·인도시)
| 등기필증 또는 등기 식별 정보 | |
| 건물 도면(층별 평면도, 입면도, 방의 배치도) | |
| 건축 확인증 | |
| 지적 측량도(토지의 크기, 모양을 알 수 있는 서류) | |
| 부대 설비 표 | |
| 키 | |
| [구분 아파트의 경우]관리 규약 | |
| 신분 증명서(운전 면허증이나 여권 등) | |
| 인감 등록 증명서 | |
| 주민표 | |
| 저당권 말소 등기 필요 서류 | |
| [법인의 경우]법인의 등기 사항 증명서 |
기사 참조 원문
https://www.rakumachi.jp/news/basic_knowledge/bk04
https://www.rakumachi.jp/news/basic_knowledge/bk05
https://www.rakumachi.jp/news/basic_knowledge/bk06