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야후 재팬에 있는 부동산 카테고리의 악대 신문에 나와있는 부동산 투자에 대한 기초 지식에 대해서 서술을 시작한다. 에피소드 '제1편 부동산 투자를 시작하기전'에는 부동산 투자에 대한 기초를 배우고, 투자를 시작할 준비를 하는 것에 목적이 있다.
부동산 투자란 무엇인가?
'부동산 투자'라는 단어를 최근 많이 들어봤는가? 지금 한국은 부동산들이 너무 HOT하다.
부동산에 투자하는 막연하게 이해할 것 같기도 하지만 자세한 부분은 모르거나 지금 살기도 힘든데 나와는 먼 나라 이야기라고 관심이 없는 사람들이 많다. 부동산 투자는 매우 위험하고, 어려워서 못 할 것 같다.라고 생각하는 것은 일반적이고 당연한 이야기이다. 부동산 투자에 대해서 Q & A 문답형으로 풀어보자.
질문-1 : 부동산에 투자라는것이 무슨 일인가요?
답변-1 : 심플하게 "집주인" 이다.
해설-1 : 지금 이 글을 일고 있는 사람 중에서는 "임대 주택"에 살고 있는 과거에 살았던 경험이 있는 사람이 있을 것이다. 임대 주택에서는 매월 임대료를 지불한다. 그럼 그 돈은 어디로 가는가? 바로 "집주인"이다. 집주인은 자신이 가지고 있는 부동산(아파트, 단독주택 등)을 남에게 빌려줘서 월세 수입을 얻고 있다. 집주인이라고 하면 해당 장소와 토지네 건물을 소유하고 있고, 그것을 대출하고 있는 사람의 일반적인 생각이 든다. 부동산 투자에서는 이런 집주인이 아닌 사람이 땅과 건물을 구입하기 위해 현금으로 구입 혹은 대출을 해서 해당 부동산을 소유해서 가치를 올리는 것이다. 일본에서는 단독 아파트, 구분 아파트, 주차장, 태양광 발전, 보관 건물, 코인 세탁실, 숙박시설 등으로 투자를 하고 있다.
질문-2 : 직장인에게는 상관없는 이야기 아닌가?
답변-2 : 부동산 투자는 회사원, 주부, 학생들도 있다.
해설-2 : 최근에 연금으로 노후를 살 수 없다고 하면서 월급도 올라가지 않고, 회사에 잘리지 않을까? 노심초사하고 있다. 어떻게든 수입을 늘리고 싶은 욕심에는 고용불안 및 코로나 19 여파로 다양한 직종의 사람들이 부동산 투자를 시작하는 경우가 늘어나고 있다. 예를 들면 연봉 400만 엔(4145만 원)에서 부동산 투자를 시작으로 4년간 집세 연봉 6000만 엔(6억 2천만 원)을 달성했다고 하자. 연간 4500만 엔(4억 6천만 원) 이상의 월세 수입을 얻을 수 있고 부동산 투자를 시작한 지 8년 만에 직장을 때려치운 사람도 있다. 하지만 의문이 생긴다. 부동산 투자가들은 어떻게 물건을 구입하는 건지?
일반적인 직장인의 수입에서 수천만 엔이라는 아파트, 몇 억 엔이라는 아파트를 구입하는 것은 어렵다. 부동산 투자에서는 금융기관으로부터 "대출"을 받아서 부동산 물건을 구입하는 것이 일반적이다. "집"의 경우 은행에서 돈을 빌려서(주택 담보 대출) 부동산을 구매하는 경우가 흔한 일이다. 그래서 수익 물건(부동산 투자 용도로 구입한 부동산)에서도 대출을 할 수 있다.
주식 투자 및 환율(FX) 투자를 하고 있다고 해서 은행에서는 당신에게 대출을 해주지 않는다. 하지만 부동산 투자는 다르다. 대출을 활용해서 내가 가진 자산보다 몇 배나 큰 수익 물량을 매입할 수 있고, 자산 규모를 늘릴 수 있는 계기가 된다.
오래된 중고 단독 주택이나 원룸 아파트 등은 비교적 가격이 싼 것이 많고, 물건에 따라서는 현금으로 구입할 수 있다. 이처럼 대출받은 부동산 투자를 선호하고 실천하고 있는 부동산 투자가들도 많이 있다. 월급을 받는 직장인의 수입을 모아서 부동산 투자를 어떻게 할 수 있는지 이제는 이해가 가는가?
질문-3 : 부동산 투자를 해서 어떻게 이익 실현을 하는가?
답변-3 : 이익 실현은 부동산 매각 이익, 부동산 운영 이익 2가지가 있다.
해설-3 : 2가지 이익 실현 중에 부동산 가격이 오르면 매각(매각 이익=자본 이득)하는 것과 자산 부동산을 빌려주어 월세 수입(운용 이익)을 얻는 방법이다. 첫 번째 이익 실현은 흔하게 잘 알고 있는 부동산 투자의 이익 실현이다. 싸게 사서 비싸게 팔아버리는 것이다. 이 방법은 일본의 경제 버블 전에 가장 흥행했던 방법이다. 하지만 현재의 일본은 임대 수익의 운용 이익을 챙겨가는 투자를 많이 하고 있다. 매각 이익은 주위 경제 상황과 정부의 정책에 따라서 크게 변동이 되기 때문에 운용 이익은 튼튼하고 안정적인 수입을 얻기 쉽기 때문이다.
부동산 투자의 장점
부동산 투자에 대한 이해를 하였다면 부동산 투자의 장점을 Q & A 문답형으로 알아보자.
질문-1 : 직장인인데, 부동산 투자를 하면 급여와 별도로 수입을 얻는 것인가?
답변-1 : 맞다.
해설-1 : 운영 이익 실현은 매달 정해진 월세 수입을 얻을 수 있다. 얻는 수익은 매각 이익보다 작지만 지속적으로 지급되는 점에서 건실한 수익을 얻을 수 있다. 그래서 장래의 연금 대신 부동산 투자를 시작하는 경우도 많다. 좋은 부동산(살고 싶다~라는 사람이 많은 부동산)이면, 안정적으로 수입을 얻을 수 있다.
질문-2 : 다른 금융 상품으로 안정적으로 수입을 얻을 수도 있지 않는가?
답변-2 : 크게 안정적이라는 금융 투자는 없을 수도 있다.
해설-2 : 주식 투자, 투자 신탁, 환율(FX), 외화 예금, 금, 은 등은 일반적으로 원금의 변동 위험이 높으면 수익률도 높고, 반대로 원금의 변동 위험이 낮으면 수익률도 낮아진다. 부동산 투자는 투자 원금의 변동 리스크에 대해 안정적이고, 높은 이율이 기대할 수 있다. 일본의 경우 전세 시세가 외적 요인을 받기 안정되고 있기 때문이다. 또한 구입 자금의 차입에 의해 레버리지를 들게 할수 있는 자기 자금에 대한 실질 수익률이 높다.
질문-3 : 더 많은 부동산 투자의 장점은 무엇이 있는가?
답변-3 : 다수의 내용을 아래의 해설에서 설명합니다.
해설-3 : 은행에서 돈을 빌려서 시작할 수 있다는 특징으로 높은 레버리지(지렛대의 원리)를 가해서 보다 빨리 자산 규모를 확대할 수 있다. 절세 효과(일본의 경우)로는 구입에 관련된 중개수수료와 부동산 소득세 차입금 이자, 관리비, 수선비 등 모든 비용이 경비가 된다. 특히 직장인의 경우 급여 소득과 부동산 투자로 손익을 합산할 수 있어 잘 처리하면 소득세와 주민세를 줄일 수 있다.
재산 상속의 대책으로 잘 처리하면 상속세가 절감되는 경우를 활용할 수도 있다. 주택 담보 대출을 할 경우 건물에 대한 단체 생명보험에 가입할 수 있다. 이 보험에 가입하면 대출 변제 중 계약자가 사망했을 때나 고도 장해 상태가 되었을 때 남은 가족에 대출 잔액을 상환할 의무를 안 하고 이후 부동산을 처분하지 않을 수 있다.
투자한 자신의 노력의 여하로 수익을 개선할 수 있다. 주식 등의 경우 시장의 움직임(외부 요인)에 몸을 맡길 수밖에 없다. 그러나 부동산의 경우 자신이 움직이는 것으로 수익을 개선할수 있다. 예를 들어 내부 인테리어를 깔끔히 한다거나 집세를 낮추거나 애완동물 전용 임대 주택 등 아이디어를 내어 수익을 극대화할 수도 있다.
장점만 보고 당장 부동산 투자를 시작하는 것은 위험할 수도 있다. 장점을 보았다면 단점을 알아둘 필요가 있다.
부동산 투자의 단점
부동산 투자의 이해하고 장점도 보았다. 이제 단점을 보고 기초 수준에서 벗어나자. Q & A 문답형으로 알아보자.
질문-1 : 솔직하게 부동산 투자의 단점은 무엇인가?
답변-1 : 몇 가지를 소개한다.
해설-1 :
(1) 빚을 하는 불안감을 얻는다.
-다른 금융상품보다 규모가 큰돈이 필요함에 따른 은행에서 돈을 대출한다. 많은 빚을 안고 사람에 따라서는 정신불안 증세에 대한 스트레스 지수가 높아진다.
(2) 가족의 이해가 필요하다.
-월급쟁이로 일하면서 부동산 투자에 나설 경우 주로 주말이나 휴일에 일을 한다. 그러면 가족들과 관계가 멀어질 수 있다. 또 은행에서 대출을 할 때 연대보증을 필요할 때가 있다. 결국 가족의 이해를 얻지 못하면 부동산 투자는 어려울지도 모른다.
(3) 환금성이 낮다.
-주식의 경우 팔거나 사기가 즉시 빨리 된다. 하지만 부동산의 경우는 늦다. 살 때는 해당 물건에 찾아가 시뮬레이션을 하고 은행에 가서 대출을 하고 등등 절차가 많아 각각 시간이 많이 소요된다. 팔 때도 마찬가지다. 물건을 팔고, 구매자에게 현금을 받거나 은행에서 대출을 해서 받는 등 구매자에게 매도 계약을 하고 잔금을 받는 기간이 길다.
질문-2 : 부동산 투자에는 어떤 위험이 있나?
답변-2 : 리스크는 존재한다.
해설-2 :
(1) 공동 위험, 집세 체납 리스크
-드디어 부동산을 샀다. 월세를 받을 수 있다. 하지만 세입자가 안 들어오면 월세를 받을 수 없다. 혹시 있더라도 악성 세입자의 경우 월세를 늦게 지불하거나 장기간 체납하는 경우도 있다.
(2) 내부 설비의 고장 등 수선의 리스크
-오래된 주택의 경우 설비들이 고장 다는 경우가 있다. 그러면 입주자가 곤란하게 된다. 정기적으로 수선을 해서 부동산의 유지보수를 실시할 필요도 있다. 예를 들면 외벽 페인팅, 지붕 수리, 옥상 방수, 보일러 교체, 도배, 장판 등 작고 큰 비용이 발생한다.
(3) 주택 담보 대출 금리 상승의 리스크
-은행에서 1억 원을 빌렸다고해서 그냥 1억원을 갚으면 좋은 것이 아니다. 여기에는 대출하는 순간 이자가 발생한다. 빌렸을 때 대출이자가 2~3%의 금리였다면 금리가 올라서 5~7%가 될 수도 있기 때문이다.
(4) 재해, 사고의 리스크
-재해로 건물이 무너지거나 사건 사고(자살, 도난 등)가 발생이 된다면 향후 운영이 어려워진다.
이처럼 부동산 투자에는 단점이나 리스크가 따른다. 그러나 미리 알아두면 어느 정도 회피책을 강구할 수 있다. 예를 들면 방이 많은 경우 리모델링하고 깨끗하게 하는 것이다. 설비 고장으로 비싼 비용이 걸린다면 사전에 미리 수리를 하면 대응할 수 있다. 대출금리는 고정금리로 정해서 대출하거나 은행을 바꾸는 것으로 대응하며, 재해가 걱정되면 재해에 관련된 보험을 미리 들어두면 된다.
기사 참조 원문
https://www.rakumachi.jp/news/basic_knowledge/bk01
https://www.rakumachi.jp/news/basic_knowledge/bk02
https://www.rakumachi.jp/news/basic_knowledge/bk03