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야후 재팬에 있는 부동산 카테고리의 악대 신문의 부동산 투자에 대한 기초지식 4번째를 시작하겠다. 제2편에서는 부동산 물건을 구입(매입) 하기 위한 기초지식과 실제 물건을 구입하기 위한 과정 그리고 대출을 받는 것에 대해서 알려준다. 오늘 4번째에서는 부동산 물건 구입에 대한 기본지식을 간단하게 알아보자. 순서는 아래와 같다.
- 구입할만한 부동산 매물을 알아보자
- 물건 선택의 체크사항
- 적정 가격과 수익금은
- 구입에 대한 시뮬레이션
- 물건을 매입한다
- 부동산 매매 계약 시 체크사항
Ep1~2 관심있는 부동산 매물을 알아보고 선택할 때 체크사항
부동산 투자를 해서 수익을 낼수 있는 물건을 찾아서 매입하려고 한다. 이때 물건을 찾기 시작했을 때 여러 실수를 하게 된다. 그 실수에 대한 과정과 흐름이 있다. 매매하고 싶은 물건의 관심도가 높아지는 가운데 부동산 중개사는 계속 매매를 하라고 독촉을 할 것이다. 물건을 실제로 보지도 않고, 부동산 중개사의 설명과 준비된 소개자료만 가지고 좋은 물건을 알 수가 없다. 본인도 노력을 해야 한다.
1. 부동산 물건 정보
정보는 대출금 상환에 영향을 미치는 항목이다. 연봉이나 자기 자금 외에 잔존 채무(미납 차입금 잔액)여부와 금액, 근무처, 근속 연수 등이 있다. 실적이나 인품도 평가의 대상이 된다.
2. 해당 부동산 물건 정보에서 구입에 대한 검토
꼼꼼한 정보 파악 후 냉정하고 객관적으로 본인의 상황을 직시하고, 분석하고 구입할 물건을 집요하게 알아본다.
3. 대출을 해야할 상황이라면 금융권에 대한 태도 및 상황을 알아본다.
예를 들어 주거래 은행이나 1 금융권, 2 금융권, 3 금융권 등에 따라 대출 조건 및 대출이 될지? 안될지가 달라진다.
4. 관심 부동산 물건에 대한 조언이 가능한 전문가를 찾아보자
본인에 가까운 부동산 전문가가 있다면 조언을 들어보자. 이들의 말을 들어보고 참조해서 물건 구입까지 흐름을 효율적으로 관리하자.
수익을 낼 부동산 물건을 매입하기 위한 찾는 방법과 현장 조사할 때의 체크 포인트를 알아본다.
※ 꼭 확인해야할 자료
1. 물건 개요서
건폐율 초과 및 용적률 초과 등의 불법 건축이 아닌지? 토지의 용도 구역? 공공 도로에 접하고 있는지, 개인 도로의 경우는 지분이 있는지?
2. 임대료 정리표
반드시 최신 정보를 확인한다. 사기꾼들 같은 경우엔 만실로 보이기 위해서 입주자를 위장하는 경우도 있으므로, 가능하면 계약 기간과 입주 경위도 체크한다.
3. 고정 자산세의 평가 증명서
토지와 건물의 비율을 확인한다. 평가액이 높은 분이 대출 심사를 받는 데 유리하지만 그만큼 고정 자산세나 부동산 취득세가 높아진다.
4. 건물 도면
신축시와 현상에 다른 점은 없는지.
5. 건축 확인증
건축 기준 법을 준수한 건물인지? 그리고 각종 보조금 신청에 필요하는 경우가 있다.
6. 부동산 등기부 등본
등기부의 정보와 물량 개요서에 다른 점은 없는지. 담보 물권(저당권, 근저당권, 질권)이 설정되어 있지 않은지.
7. 건물 수리(수선) 이력
외벽, 지붕 옥상, 엘리베이터 등 수선 비용이 고액인 부분이 이미 수선되고 있는가. 되지 않으면 장래의 지출로 계산한다.
8. 현지 안내도(지도)
임대 수요가 있나. 상정되는 입주자에게 필요한 주변 여건이 좋지? 독신자 전용의 물건이라면 편의점, 가족용 물건이면 학교나 병원 등.
9. 방의 배치도
비효율적이면서 옛날 집의 구조가 아닌가. 수납공간은 충분한가.
10. 주위 인프라 지도 및 물건의 사진(외관, 빈방 등)
도로화(도로가 부지의 어느 쪽에 접하고 있는지)나 인지의 경계. 가급적 최신 상태를 확인한다. 외관은 Google스트리트 뷰, 다음지도 거리뷰 등으로 대체할 수도 있다.
※ 현장(현지) 조사 때의 주의점
현지 조사는 2회 이상 방문을 하도록 하자. 처음에는 혼자서 2번째는 여러 사람과 같이 보러 간다. 제삼자의 안목도 확인해봐야 한다. 해가 떠있는 낮에도 보고, 어두운 밤에도 가서 보도록 하자. 관심이 가고, 좋은 물건은 애착이 솟아날 것이다. 그리고 문제점을 발견하면 열심히 찾은 것을 보상받는 기분이 들 것이다. 어디까지나 자신의 기준으로 판단하고, 조금이라도 구입 조건에 맞지 않다면 타협하지 않고 시간을 미루는 작전을 쓰며 보류한다. 부동산 투자에 성공하려면 그런 매몰찬 냉정한 면도 보일 필요가 있다.
물건의 외모
| 첫인상 | 첫인상이 좋지 않다고 외면하고, 빈방이 났을 때 고객화에 고생하게 된다. |
| 주변 물건 비교 | 주변 물건보다 낫다?지고 있는 경우는 내장이나 월세로 승부 할 수 있는지를 검토. |
청결감
| 전체의 청결감 | 외벽, 지붕, 재배, 자판기 주변도 밖에서 보이는 부분에 청결감이 있나? 청소에 모발이 떨어지는 것은 구입 후의 대응도 가능. |
| 공용부 청결감 | 입구와 통로, 계단 등 공용 부분이 거칠어지고 있지 않나.거친 경우 청소와 정리로 끝날수 있는지? |
| 전면 도로 청결감 | 부지 밖에서 통상은 청소되지 않아 약간의 수고에서 인상의 개선으로 이어진다.언제나 아름답다면 관리 회사가 진지하고 열심인 가능성 있음. |
| 재배의 손질 상황 | 수목과 풀이 자라고 싶은 대로 되어 있거나 틈새에 쓰레기가 버려지거나 안 하는지? |
건물
| 기초 땅의 사이의 틈새 | 지반이 연약하다고 지진 때에 빈틈이 생기기 쉽다.당연히, 틈새의 한 물건은 피한다. |
| 기초의 균열 | 균열의 폭이 넓은 경우는 구조에 심각한 영향을 미칠 가능성도.일반적으로 0.3밀리를 넘으면 주의가 필요하다. |
| 지반 침하 가능성 | 지반이 연약하지 않을까.습지나 늪의 매립지 아닌가?( 고지도에서 확인할 수 있는 경우도).지반 침하가 일어난다고 물건이 기울지만, 그 해소에는 거액의 비용이 들기 때문에 피한다. |
| 수직성 | 수평기로 계측한다.혹은 바닥에 구슬을 굴려서 조사한다. |
| 불법 증축 | 등기부에 기재 없는 부분이 아닌가. |
주변 환경
| 주변의 인상 | 자신이 살아도 좋다고 느껴지는 환경? |
| 일조에 관련된 건축 계획의 유무 |
주변에 공터가 있는 경우는 건축 계획의 간판이 없는지 확인하다. |
| 소음의 유무 | 전철, 간선 도로, 고속 도로 등이 근처에 있는 경우에 실내에서 소음 정도를 확인한다. |
| 혐오 시설의 유무 | 집세를 시세보다 낮출 수밖에 없으므로 피하고 싶다.쓰레기 소각장 화장장, 하수 처리장, 고압선 철탑, 묘지, 주유소, 가스 탱크, 화약류 저장소, 악취·소음·진동 등을 발생시키는 공장, 위험물 취급 공장 등. |
| 라이벌 물건 가동 상황 |
주변의 라이벌 물건에 빈 방은 눈에 띄지 않았나.라이벌 물량에 빈방이 많으면 자신의 물건도 또 고객화에 고전한다. |
주변시설
| 인근 역 이나 버스 정류장 |
도보로 몇분 걸릴지, 노선(어디에 가는가)등을 확인. |
| 주차장의 유무 | 특히 지방에서 물건의 호수보다 주차장이 적은 경우, 주변에 주차장이 있는지 확인한다. |
| 취학 시설의 유무 | 대학, 전문대, 전문 학교 등. 특히 독신자 전용의 물건은 취학 시설이 주변에 있다고 입주화하기 쉽다.다만 캠퍼스 이전 계획과 그 소문이 없는지 주의. |
| 병원의 유무 | 내과, 치과, 소아과 등.독신자용에는 휴일 진료를 하고 있거나 접수 시간이 길면 좋다.가족용에는 특히 소아과가 있으면 좋다. |
| 슈퍼마켓 및 행정복지센터 여부 | 생활 필수품이 손에 들어 가게가 있나? 주위 동사무소(행정복지센터)가 있는지? |
| 은행 우체국 관공서의 유무 | 이 시설들이 주변에 있는 지역은 임대 수요가 높다. |
| 음식점의 유무 | 식당이나 패밀리 레스토랑 등. 특히 독신자용에는 영업 시간이 길면 좋다. |
| 편의점의 유무 | 무리 보수 분권 내에 편의점이 있다고 도움. |
Ep3~4 물건 구입 적정 가격과 수익금에 대한 시뮬레이션
구입하려는 물건이 적정 가격보다 비싼지? 이런 점은 누구나 궁금해한다. 그러나 어떻게 적정한 금액을 계산하는 것일까? 물건의 가치를 객관적으로 확인하는 지표로서 '적정 가격'과 '수익금'이 있다.
1. 부동산 물건 적정 가격 산출
적정 가격은 토지 가격과 건물의 가격을 각각 계산하고 합친 것. 은행이 대출할 때 어느 정도의 담보 가치가 있는지를 재는 참고치이다.
적정 가격 = 땅의 가격 + 건물 가격
토지 가격 = 노선가 × 토지 면적
건물 가격 = 재조달 가격 ×연상 면적(법정 내용 연수-건축 연수)÷법정 내용 연수
1) 노선가 - 노선에 접한 택지, 1m 2 주위의 평가액의 것. 상속세나 증여세를 산출하는 기준이 된다.
2) 토지 면적 - 부지 면적이라고도 한다. 위에서부터 땅을 보았을 때 투영면을 말한다.
3)재조달 가격 - 해당 물건을 다시 조달(새로 건축, 구입)에 필요한 금액. 건축 자재 가격이 다르기 때문에 구조에 의해서 기준의 가격이 바뀐다. (1m 2쯤에 목조 13만 엔, 중량 철 골조 18만 엔, RC골조 20만 엔 정도)
4) 연상 면적 - 건물의 각층 면적을 모두 더한 면적
5) 법정 내용 연수 - 법적으로 정해진 감가상각 연수의 것. 구조로 연수가 바뀐다. (목조 22년 무게 철 골조 34년 RC구조 47년 등)
2. 부동산 수익금
부동산 수익금은 그 물건이 미래 산출 하는 순수익에서 산출한다.
수익금 = 연간 NOI(운용 순수익)÷실질 수익률
연간 NOI=만실 시 연간 월세 수입-( 빈 방 등에 따른 손실의 상당액+관리비+고정 자산세+도시 계획세+손해 보험료 등)
실질 수익률=(실제 연간 월세 수입- 연 제 경비)÷(물건 가격+구입 시 여러 경비) × 100
1) NOI(운용 순수익) - Net Operating Income의 약어. 월세 수입에서 관리비, 고정 자산세, 도시 계획세, 손해 보험료 등 실제로 든 경비를 공제한 순수익.
2) 실질 수익률 - 실제 연간 월세 수입에서 연간 제 경비(관리비, 고정 자산세, 도시 계획세 등)를 뺀 숫자를 매물 가격에 구입 시 제 경비(중개 수수료, 등록 면허세, 부동산 취득세 수입 인지대 등)을 더한 숫자로 나누어 산출한 이율. 표면 이율보다 현실적인 숫자이다.
계산 예시
3. 적정 가격 계산 예시
토지 가격 = 노선가 x 토지 면적 / 30만 엔 x 600m2 = 1억 8000만 엔 (#1)
건물 가격 = 재조달 가격 x 연상 면적(내용 연수 - 건축 연수) ÷ 법정 내용 연수
20만 엔 x 800m2(47년 - 17년) ÷ 47년 = 1억 212만 엔 (#2)
적정 가격 = #1 + #2 = 2억 8212만 엔
4. 부동산 수익금 계산 예시
NOI를 산출한다. 빈 방 등에 따른 손실의 상당액은 연간 월세 수입의 20%로 계산한다.
연간 월세 수입 - (연 제반 경비 + 방 등에 따른 손실의 상당 금액)
= 3000만 엔 - (600만 엔 + 600만 엔) = 1800만 엔
부동산 수익금 = 1800만 엔 ÷ 6% = 3억 엔
5. 물건 시뮬레이션
물건을 사기 전에 반드시 시뮬레이션을 한다. 감각에 의존하는 것이 아니라 수치화하고" 벌 수 있는 물건"여부를 판단한다. 이율만으로 판단하지 않고 구체적으로 "얼마의 돈이 남는가"를 확인하는 것이 중요하다. 시뮬레이션을 할 때는 매달 은행에 상환액만 아니라 관리·청소비 고정 자산세, 수선비 등의 필요 경비도 고려한다. 또"공실률 20%, 금리 2% 상승"에도 견딜 수 있으면 더 안심이다. 실제로 시뮬레이션을 해보자. 물건 구입 후 걸리는 연 제반 경비는 고정 자산세, 도시 계획세 관리비·수선비 등 다양하지만, 세입자가 가득 찰 때 연간 월세 수입의 20%로 추산한다.
물건 개요
1) 물건 가격 : 1억 엔
2) 구조 : 목조 / 3) 이율 : 15% / 4) 건축 연수 : 12년
5) 대출 기간 : 10년 / 6) 금리 : 2.5(고정) / 7) 계약금 10%
시뮬레이션 #1
1500만 엔(만실 시 연간 월세 수입 : 1억엔 × 15%) - 1018만엔(은행 상환 : 대출 시뮬레이터보다 원리금 균등 상환으로 추산) - 300만엔(연 제반 경비 : 1500만엔 × 20%) = 182만 엔
만실로, 큰 차질 없이 운영되면 연간 182만 엔의 돈이 수중에 남게 된다. 그러나 이 시뮬레이션에서는 리스크를 포함하지 않았다. 공실이 발생했을 때 경비가 너무 많이 들었을 때 등에 적자가 될 가능성이 있다. 그럼 다음에 "공실률 20%, 금리 2% 상승"이 된 경우를 시뮬레이션하고 보겠다.
시뮬레이션 #2
1200만 엔(공실률 20%의 연간 월세 수입 : 1500만 엔 × 80%) - 1119만엔(은행 상환 : 금리 + 2% 로 산출) - 300만엔(경비 : 1500만엔 × 20%) = -219만 엔
이처럼 손에 남는 돈은 없어 적자로 되어 버렸다. 실제로 운영하면서, "좀처럼 만실로 안 된다"경비가 너무 많이 들어 버렸다.라는 일이 일어나기 쉽습니다. 탁상공론이 되지 않도록 리스크도 포함한 후에 시뮬레이션을 한다. 이 투자는 정말 유리한지를 판단하기 위해서 꼭 참고로 살펴보자.
Ep5~6 물건을 매입하고 부동산 매매 계약 시 체크사항
일본의 부동산 매매 계약서를 보고 설명하기에는 너무 어렵다. 아래의 부동산 매매 계약서 PDF 파일을 다운로드해서 부동산 계약에 대한 세부 내용 및 여러 항목들을 살펴보도록 하자.
본인도 꼼꼼히 체크해야 하며, 부동산 중개사가 작성을 하였더라도 다시 한번 체크해서 중요한 내용을 잘못 기재했는지? 확인을 여러 번 하도록 하자.
부동산 매매 계약 시 체크 사항
1) 건물 가격 : 물건 가격 대비 건물 가격의 비율이 합리적인 범위에서 최대화되고 있는가?
건물 가격은 감가상각비로 경비로 계상할 수 있으므로, 물건 가격 대비 건물 가격의 비율은 높은 편이 좋다. 매주가 부동산 회사 등의 소비세 과세 사업자의 경우 건물 가격이 높아지면 그만큼 매도자가 내는 소비세가 높아지므로 싫어할 수 있다.(소비 세분을 물건 가격에 얹는 등 물건 가격 협상이 필요)
2) 하자 담보 책임 : 법정의 하자 담보 책임이 붙는 케이스? 붙지 않는 경우는 계약상으로 한다?
신축 주택의 경우 택지 건물 거래업자가 매주의 경우는 인도에서 10년(주택의 품질 확보의 촉진 등에 관한 법률 95조)
기존 주택의 경우 택지 건물 거래업자가 매주의 경우는 특약에서 인도에서 2년 이상으로 정할 수 있다(택지 건물 거래업 법 40조)
특약이 없으면 하자 발견으로부터 1년 이내(민법 570조)
3) 토지의 경계 : 토지에 경계 표는 드나?
경계 표 = 그 옆의 땅과 구별하기 위한 표시. 석항, 콘크리트 말뚝, 콘크리트로 뿌리내린 플라스틱 말뚝, 금속(플레이트 등) 등을 이용하는 것이 일반적. 경계선 말뚝이 없는 땅의 경계가 모호한 경우나, 현 주인이 믿었던 토지의 면적, 경계를 실제의 등기가 다른 경우가 있다. 인지의 경계 표가 있는지 확인하고 없는 경우는 매도자 부담으로 경계 표를 설치한다.
4) 매매 계약 해제의 조건 : 어떤 경우에 매매 계약 해제가 되는가? 조건은 명확하게 되어 있는가?
문제가 발생하는 경우도 있으므로 조건은 제대로 확인한다. 예를 들면 다음과 같은 경우, 매매 계약을 백지화하는 특약을 매매 계약서에 포함시킨다. 계약 후 인도 사이에 발생한 '자연재해', '심리적 하자'
※심리적 하자 = 살인이나 자살 등의 사망 사고가 과거에 있는 물건 예정했던 대출이 성립이 된
5) 착수금 : 계약금의 취급은 명확하게 되어 있는가?
매도자가 택지 건물 거래업자의 경우 계약금은 매매 대금의 20% 이내라야 한다(택지 건물 거래업 법 39조). 계약금은 남은 대금 지불 때 매매 대금의 일부에 충당하기를 정한다.
6) 대출 특약 : 대출받아 구입할 경우 대출 특약이 첨부되어 있는가?
대출 특약은 예정했던 대출이 성립이 되었을 때, 매매 계약을 백지로 되돌릴 수 있는 특약을 매매 계약서에 포함시키는 것. 은행명, 대출 조건을 제대로 기재한다.
대출 신청자:○ ○ 은행 △ △ 지점
대출 승인 취득 기간:헤세이 ● ●년 ▲ ▲ 달××날
금리:□% 차입 기간:★년 대출 금액:◇ 엔
매매 계약서는 계약 전에 미리 받고 상기의 내용을 확인한다. 서류에 대한 불명확성을 없애는 것이 중요하다.
기사 참조 원문
https://www.rakumachi.jp/news/basic_knowledge/bk13
https://www.rakumachi.jp/news/basic_knowledge/bk14
https://www.rakumachi.jp/news/basic_knowledge/bk15
https://www.rakumachi.jp/news/basic_knowledge/bk10
https://www.rakumachi.jp/news/basic_knowledge/bk11