LH 공공임대주택 - 한국의 부동산의 미래 과연 누구를 위한 집인 것일까

LH는 한국 공기업 한국토지주택공사(Korea Land & Housing Corpration)의 영어 회사 이름을 줄여서 LH라고 하다가 브랜드화된 이름이다. 나라가 운영하는 회사가 공기업이다. 이 한국토지주택공사는 예전에는 '대한주택공사'라고 불리었다. 우리가 일반적으로 알고 있는 '주공 아파트'라는 단어는 대한주택공사 시절에 지어진 아파트를 줄여서 주공 아파트라고 처음으로 사용했고 최초의 주공아파트는 1972년 서울 반포동 주공 아파트이며, 이후 1974년 잠실동에 잠실주공아파트가 지어져 한국의 아파트 공화국 시대를 열게 된다. 아래의 정리된 표를 보면 LH의 브랜드의 변화와 시기 그리고 그 시기에 역임한 대통령을 시간적으로 만들었다.

 

LH 한국토지주택공사 요약(역임 대통령 포함)

 

요즘 문제가 되어 이슈가 되는 LH의 내부 문제로 정부 차원에서 부동산 정책의 기조로 밀고 있는 'LH 공공임대주택'에 대해서 포스팅을 해볼까 한다.

 

임대 주택 ?

 

주택 실내 예시

 

임대 주택은 크게 공공임대 & 민간임대 2가지로 분류된다. 공공임대는 국가(LH) 및 지자체가 주택의 건설 및 공급의 주체가 되어 영구, 국민, 매입, 5년/10년, 전세와 행복주택이 있다. 민간임대는 기업이나 개인이 주택의 건설 및 공급을 한다. 

 

이슈가 되는 LH 공공임대주택은 임차기간이나 규모 등에 따라 여러 유형이 있다. '영구임대'는 50년의 임대 기간으로 보증금과 임차료를 시세에 30% 정도 수준으로 공급한다. 단 전용 면적 40제곱미터 이하의 주택이라서 좁다. 입주 대상은 생계급여나 의료급여 수급자 등 소득 1분위에 해당되는 국민들이다.

 

'국민임대'는 30년의 임대 기간으로 시세에 60~80% 수준으로 공급하며, 전용면적 85 제곱미터 이하, 소득 2~4분위에 해당하는 무주택세대 구성원이 입주할 수 있다. 소득기준은 백분위 100% 이하, 총자산 28,800만원 이하의 요건을 충족해야 한다.

 

'장기전세'는 20년의 임대기간으로 전세금은 시세의 20% 정도이며 전용면적 85 제곱 미터 이하이다. 대상은 소득3~4분위에 해당하는 무주택세대 구성원이 입주할수 있다. 소득기준은 부동산 21,550만원, 자동차 2,764만원 이하만 해당이 된다.

 

앞서 설명한 것은 조금 특수한 경우이며, 우리가 이미 알고 있는 공공임대의 형태는 5년, 10년 단위로 계약되는 공공임대이다. 보증금과 임차료가 시세의 90% 수준이며, 전용면적 85제급미터 이하이다. 여기에 입주 대상자가 다양하다.  자세한 내용은 아래의 사진을 클릭하면 LH에서 운영하는 'LH청약센터'에서의 분양임대 가이드를 클릭해서 자세히 보면 된다.

 

LH 청약센터 홈페이지 (클릭하면 바로가기)

 

한국 임대 주택(아파트)의 미래 - 역사는 반복될까? - 용산 중산아파트

 

현재의 임대 아파트의 예시

 

역사는 반복된다.라는 말을 많이 들어봤을 것이다. 본 포스팅의 처음의 표를 한번 다시 확인 바란다. 민간 임대주택에 대해서는 언급을 하지 않겠지만, 공공 임대주택은 주체는 변하지 않고, 별명과 브랜드가 바뀌었을 뿐이다. 공공임대주택의 좋고, 나쁨은 과거의 주공아파트가 현재 어떻게 되고 있는지를 한번 살펴볼 필요가 있다. 

 

용산 중산아파트 : 출처 - 네이버지도

 

서울 용산구에 있는 중산아파트를 예를 들겠다. 서울 한강 강변에 있는 중산 1차 시범아파트는 앞으로는 한강의 한강 풍경뷰가 보이며 서울 교통의 중심 강변북로, 원효대교를 바라보고 있는 과거의 공공임대 아파트이다. 1970년에 준공된 아파트 나이가 50살을 넘은 노령 아파트이다. 사진의 로드뷰 사진을 보면 20~30년 이상을 무방비로 방치한 외관을 자랑한다.

 

하지만 2020년 8월 15일 기준으로 아파트 매매 호가는 7.6 ~ 8.6억이다. 그리고 현재 2021년 기준으로는 9.5 ~ 10억이다. 부동산 시장에서의 호가가 이렇지만 2017년 6월에 4.6억 원으로 매매된 이후로는 전혀 거래가 발생하지 않고 있다.

 

2021년 5월까지 용산 정비창 주변 지역 토지거래허가제를 시행 중인데, 여기에 중산 아파트가 포함이 되어있다.

 

용산 중산아파트 - 재건축추진 사무실

로드뷰를 보면 재건축 조합설립 추진위원회 사무실이 아파트 사이에 있다. 혹시 모를 재건축이 될 것이라는 기대감과 주변 시세가 반영이 되어 높은 호가를 보이고 있다. 너무 노후화가 되어 실제 주거를 목적으로 부동산 거래가 없는 상태인데 부동산 투자자가 주택 구매를 하려 해도 토지거래허가구역이라서 부동산 거래가 막혀서 4년 동안 거래가 없었다는 사실이다.

 

그리고 지금까지 재건축이 안된 결정적 이유는 '토지임대부 주택'이라는 점이다. 땅은 서울시가 소유해서 50년이나 되었으나 재건축이 어려웠던 것이다. 실제 주거하는 주민들은 재건축을 향한 의지로 서울시와 오랜 갈등 끝에 2017년 서울시에서 토지 소유권을 소유주에게 매각하기로 결정이 났지만, 주민 동의율 100%를 못 채워서(결과는 90%만 동의) 서울시가 땅을 매각을 못한 상태이다. 서울시에서 토지(땅)를 매각하는 조건이 100%의 동의율이다. 갑자기 시험을 쳐서 100점을 기록하기가 얼마나 힘든가? 90점을 기록한 것도 대단하지만 결과는 암울하다.

 

과거의 임대주택의 현재 모습을 지켜보았다. 어떻게 느껴지는 것 같은가? 지금 한국의 서울 시장 재보궐 선거가 끝이 났다. 후보자들의 공약을 보면 임대주택(아파트)을 엄청 지어서 무주택자 및 국민들의 주택 문제를 해결하겠다고 한다. 이권과 돈의 힘겨루기가 존재하는 한 임대주택이 늘어나면 날수록 서울의 미래는 앞서 사례와 같은 용산의 중산아파트가 많이 있는 우중충하고 마치 버려진 아파트가 곳곳에 방치될 것 같다.

 

여기서 왜 저렇게 아파트가 될 때까지 방치를 하느냐?라고 질문을 할 수 있다. 임대 주택은 소유가 명확하지 않기 때문에 사람과 사람, 지자체와 사람 등 이해관계가 강하게 부딪쳐서 관심을 안 가지고, 책임지려고 하지 않는다. 그래서 결국 영화에서 나올법한 슬럼가 아파트가 되어버린다. 특히 '공공'이라는 단어가 붙으면 개인 재산이 아닌 국가 그리고 모두의 재산이라서 관리가 안된다. 한 예로서 2021년 4월 12일자로 나온 '같은 아파트 인데 분양은 파란색, 임대는 분홍색?'의 기사 제목을 보며 이해해보길 바란다.

 

공공 화장실, 공영 주차장 VS 스타벅스 화장실, 스타벅스 주차장을 비교하면 딱 답이 나온다. 어디가 깔끔하고 관리가 잘되어 있는가? 나라면 유명 카페에 가서 맛있는 커피를 마시면서 화장실을 이용할 것이다.

 

공공 주택의 미래

 

어차피 돈의 힘이 존재하는 자본주의 사회에서는 '공공'이라는 나라가 평등하게라는  큰 뜻은 이해만 하라.

내가 누워 자는 집을  월세를 내며 살아가는 것과 구매하는 선택은 개개인의 몫이다. 

 

선택을 할 때는 그 누구도 믿지 말고 나 자신만 믿어라.

그 선택에 따른 책임을 지는 것에 대한 확률은 100% 나 자신이다.라는 강한 자신감을 만들기 바란다.

---

관련 기사 내용 참조

정비창 개발로 뜬 용산 토지거래 규제로 울상

 

겉돌던 용산 중산아파트 재건축 숨통 트인 까닭은?

 

같은 아파트인데 분양은 파란색, 임대는 분홍색?