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한국의 아파트의 가격 및 미래의 아파트는 4세대 아파트가 주도를 한다. 향후 20년간 대한민국의 내놓으라고 하는 아파트들의 시세를 차세대 4세대 아파트가 주도를 하게 될 것 같다. 이제 서울 아파트 가격이 이젠 10억 원은 껌값?이라는 농담이 나온다. 4세대 아파트들의 등장으로 이제 아파트들도 초양극화 양상이 가속화될 것이다. 아파트도 시즌처럼 1세대, 2세대, 3세대, 하이엔드, 하이브리드, 4세대라는 용어가 나온다. 내가 살고 있는 아파트는 몇 세대 아파트 일까? 도대체 4세대 아파트는 무엇인데 대한민국 향후 미래의 아파트 시세를 이끌고 간다는 것일까? 알아보자.
대한민국
서울 수도권
5대 광역시 아파트는
2세대~3세대 아파트
서울의 한강 주위 그리고 일부 수도권, 과천을 제외하고는 지방 5대 광역시, 6대 광역시에 있는 대부분의 아파트는 2세대~3세대 아파트이다. 한국의 차세대 4세대 아파트는 2021년 부터 꿈틀거리면서 솟아오르고 있다. 앞으로 한국 부동산 시장에 대파란을 불러올 4세대 아파트는 등장과 함께 대장이 되고, 주도권을 가지고 나머지 하위 세대 아파트를 쥐락펴락을 할 것이다.
4세대 아파트에 살면 미세먼지도 날려준다는 그 유명하고, 인기가 있을 것 같은 아파트는 수요는 많으나, 공급은 제대로 이루어지지 않고 있는 실정이다. 아래의 순서로 차근차근 대한민국의 아파트의 간략한 특징을 보고 4세대 아파트에 대해서 마지막에 알아보자.
- 한국 과거형 아파트 - 1세대 아파트, 2세대 아파트
- 한국의 현재의 아파트 3세대 아파트
- 차세대 한국의 미래 4세대 아파트
한국 과거형 아파트 - 1세대 아파트, 2세대 아파트
■ 1세대 아파트
1세대 아파트들은 키가 작다.
1980년대 건축이 되어진 1세대 아파트들은 큰 특징이 있다. 눈에 팍! 들어온다. 그렇다 3층, 4층, 5층, 6층, 7층으로 건축이 된 아파트들이 대부분 1세대 아파트들이다. 현재 재건축 이야기가 나오는 아파트들은 1세대 아파트이다.
편하게 이해하려고 하면, 빌라가 많이 그룹으로 모여서 아파트 단지를 이루고 있는 것을 생각하면된다. 특징으로는 엘리베이터는 절대 없다. 그리고 지하 주차장도 없다. 모두 지상 주차장으로 되어있다. 조금 특이한 오래된 아파트들은 베란다에 쓰레기 투입 구멍과 커버가 있는 아파트가 있다. 지금 젊은이들은 이해가 안 가지만 1세대 아파트들은 각 세대별로 쓰레기를 바로 아래로 버릴 수 있는 쓰레기 집하 시설이 있었다.
우와~ 미래를 앞서갔다면서 감탄을 할 수도 있겠지만 위에 과거 뉴스 보도 내용을 보면 1세대 아파트 집집마다 있었던 쓰레기 바로 투입구에 각종 생활 쓰레기(저때는 분리수거의 개념이 없었음)와 음식물 쓰레기를 그냥 구멍에 버렸다. 그래서 1층 아래에 쓰레기가 모여지는 부분은 각종 악취와 위생적으로 취약했다.
그래서 1세대 아파트 초기에는 1층에 살고 있던 사람들은 매우 힘이 들었다. 자연적으로 1세대 아파트에서의 로얄층은 1층을 제외한 3층, 4층, 5층이 VIP, 로열층이었다. 이후 시간이 지나서 자연적으로 저 쓰레기 투입구는 폐쇄되어서 사용을 못하게 되었다.
그리고 1세대 아파트를 건축할 당시에는 아파트 집안 내부에 화장실이 있다는 것 조차도 대단한 일이었다. 지금은 화장실이 집 내부에 있다는 것이 당연한 일이지만 저 당시에는 냄새나는 화장실이 집 안에 들어간다는 것이 충격으로 다가왔을 수도 있다.
■ 2세대 아파트
엘리베이터 있는 아파트
지하 주차장도 생겨남
아파트 단지에 큰 상가 건물
통로식 아파트가 초기 주류
1990년 중반에서 2000년대 사이에 건축되어진 아파트들이 대부분 2세대 아파트이다. 전국 어디를 가다 보면 이런 식의 아파트가 많이 보인다. 이 시기부터는 아파트에는 엘리베이터는 공식화되어 설치, 시공이 되었다.
그래서 2세대 아파트들은 10층에서 20층의 높이로 1세대 아파트에 비해서 모두 키가 큰 아파트가 대부분이다. 주차장에도 새로운 바람이 불었다. 아파트 1동에 적은 세대가 살았던 1세대 아파트에 비해서 아파트가 20층이 된 아파트에는 1동에 많은 세대와 사람들이 주거를 하기 시작했다. 결국 주차장이 부족하게 됨에 따라 2세대 아파트 초기 이후에는 지하 주차장이 생겨나기 시작했다.
그리고 대규모 아파트 단지라는 개념이 막 시작되는 시대의 흐름에서 아파트 단지 내에 있는 상가 건물이 규모가 커지기 시작했다. 그래서 각종 커뮤니티 시설이 태동하는 격동의 2세대 아파트는 요즘 과거를 주제로 하는 드라마와 영화에서 자주 등장하는 통로식 아파트들이 많다. 각 층의 통로를 걷다 보면 다른 호수의 현관문과 방들의 창호가 노출이 되어있다.
다음에 설명한 3세대 아파트들은 2세대 아파트들의 단점을 많이 보완해서 지어지게 된다. 위의 통로식 아파트는 통로를 매개체로 각 이웃과의 접촉이 잦았고, 외부와 노출이 된 통로에 있는 현관문과 방에는 결로 현상 문제와 단열 문제, 반층 계단 구조의 아파트들도 있었다.
한국 현재의 아파트 3세대 아파트
이제 한국의 3세대 아파트를 알아보겠다. 우리가 알고 있는 아파트는 어찌 보면 3세대 아파트라고 볼 수 있다. 그래서 최신식, 차세대 아파트인 4세대 아파트와 비교해서 이해가 안 되고, 혼란스러운 상황이 연출되기도 한다.
대한민국의 20세기 대표 주택
3세대 아파트
아리송한 상황이 될 수도 있다. 3.5세대 같은 아파트가 서울-수도권 지역에 있기 때문이다. 지방에 아파트들은 대부분 3세대 아파트들이다. 3세대 아파트는 지상에는 차량이 이동을 안 한다는 것이 큰 특징인데 주위를 둘러보자.
나름 최신식 아파트에 살고 있다고 하지만 내가 살고 있는 아파트에는 지상에 주차장이 조금 있는 곳도 있고, 차량이 다니고 있다. 그러면 당신시 살고 있는 아파트는 2.5세대 아파트이다. 3세대 아파트는 지상에는 차량이 안 다니고, 공원과 커뮤니티 편이시설이 제공이 되어 있다.
그래서 2010년도 이후에 건축, 건설된 아파트가 2.5세대에서 3세대 아파트들이 많다. 이미 우리 주위에 평범하게 자리 잡은 3세대 아파트들은 더 이상 설명할 것이 없다. 익숙하기 때문이다. 혹시 이 글을 읽고 있을 사람 중에 1세대 아파트, 2세대 아파트에 살고 있어서 입장의 차이로 기분이 상했다면 양해 바란다. 내가 말하는 평범과 익숙함은 현시점에서의 시간적, 역사적인 측면이다.
차세대 한국의 미래 4세대 아파트
오늘의 주제인 "4세대 아파트"이다. 4세대 아파트는 3세대 아파트에서의 큰 특징이었던 커뮤니티 시설로 인한 아파트에 주거하는 주민들의 편의성을 크게 확장을 했다.
3세대 아파트는
주거 편이성
선택 옵션에 집중
4세대 아파트는
주거 편이성 높이기 위해
필수 사항에 집중
예를 들어 3세대 아파트들의 특징인 커뮤니티 시설(헬스장, 어린이집, 골프연습장, 독서실 등)은 내가 쓸 수도 있고, 안 쓸 수고 있다. 결국 쓰는 사람과 안 쓰는 사람들의 양극화가 발생한다. 그래서 결국 무의미한 결과를 초래했다. 결국 형평성 문제도 야기되기도 한다.
재건축의 대안 리모델링은
2세대 아파트를
3세대 아파트로 만드는 것.
현 정부의 재건축 규제로 오래된 아파트를 리모델링을 하는 사례가 발생하고 있다. 우리가 여기서 알아가야 할 것은 2세대 아파트를 리모델링을 하는 것이라고 이해를 하고 가자. 결국 2세대 아파트를 3세대 아파트로 다시 리모델링해서 살아보는 것이다. 아파트 리모델링으로 절대 4세대 아파트를 만들 수 없다.
이 글 제목과 같이 앞으로 한국의 미래 아파트 시세(가격)는 4세대 아파트가 주도를 한다고 했다. 그렇다면 아파트 리모델링으로 고작 3세대 아파트를 만들어서 무슨 의미가 있을까? 그냥 정부와 건축회사, 각종 연관된 단체들의 시간 끌기 식 조치가 아닐까?
아파트 리모델링은
아파트 재건축보다
비용이 더 많이 소요됨
더 충격적인 것은 아파트 리모델링은 아파트 재건축보다 비용이 더 많이 들어간다. 분담금이 더 많이 나온다. 아파트 뼈대만 남기고 다시 아파트에 새 생명을 불어넣는 것이 더 돈이 많이 들어간다는 의미이다. 2세대 아파트의 오래된 뼈대가 캡틴 아메리카의 방패보다 더 튼튼한가?
서울 지역의 리모델링을 하는 조합들의 공사비를 살펴보면 평당 619만(금호벽산-성동구), 669만(고덕아남-강동구), 628만(밤섬현대-마포구), 559만(문정 건영-송파구), 550만(이촌 현대-용산구), 687만(청담 건영-강남구)으로 공사비가 평당 최대 687만, 최소 550만 원의 수준이다.
아파트 재건축의 경우에는 최대로 많이 나오는 공사비가 평당 630만 원 수준인데, 위의 아파트 리모델링의 공사 소요 비용을 보면 결코 재건축의 대안이라면서 합리적인 비용으로 아파트를 다시 살리는 것이 더 안 좋을 수도 있다는 것이다. 비싼 돈. 즉 많은 분담금을 내어 내가 살고 있는 아파트 리모델링을 해서 3세대 아파트를 만든다? 의미가 없다. 저 비용으로 4세대 아파트를 만든다고 하면 매우 큰 의미가 있다.
4세대 아파트의 이해 부족
아파트 리모델링을 추구하는
아파트들이 많다.
이제 4세대 아파트의 특징을 살펴보자. 아래의 5가지가 모두 필수가 된 아파트가 4세대 아파트이다. 예매하게 없으면 4세대 아파트가 아니다.
1. 씽크뱅 (싱크뱅) - 음식물 쓰레기 자동 처리 시스템
솔직히 이 글을 쓰기 전에 나는 몰랐다. 결국 알고 보니 1세대 아파트에 초기에 출현을 했던 집안에서 바로 음식물 쓰레기를 편리하게 버릴 수 있는 그런 편리한 시스템을 '싱크뱅' 또는 '씽크뱅'이라고 한다.
이 씽크뱅이 없는 아파트는 결코 4세대 아파트가 아니다. 씽크뱅에 대해서는 추후 다시 집중적으로 글을 포스팅을 준비하도록 하겠다. 조금 정보 파악을 해보니 기술과 여러 설명이 필요한 키워드 주제이다.
2. 층고 높이 - 집 안 내부 높이 및 지하 주차장 높이가 높다.
3세대 아파트의 실내 층고(바닥에서 천정 사이의 높이) 높이는 대부분 2.2m 혹은 2.3m이다. 4세대 아파트의 실내 층고 높이는 기본적으로 2.6m가 되어야 하고, 더 높게는 2.7m가 된다.
3세대 아파트들의 가장 이슈가 되는 문제 중에 층간 소음이 있다. 3세대 아파트의 단점을 보완하기 위해서는 이 실내 층고 높이가 높아야 한다. 아파트의 기둥식 구조와 벽식 구조를 혼용해서 층고 높이를 올리면 층간 소음이 줄여진다.
3. 식사 서비스(아침 식사, 점심 식사) 기본 제공
대한민국의 아침은 바쁘다. 출근 준비, 일할 준비, 아이들이 있는 가정이라면 아이들 학교 보내기 전에 꼭 아침식사를 해서 학교를 보내게 된다.
한국인은 밥심!. 아침 식사를 제대로 하기 위해서는 새벽에 일어나서 밥을 하고, 반찬 혹은 국을 끓이고 준비하고 먹고, 설거지 마무리까지 아침부터 지옥이 연출된다. 이런 상황이 일상인 아파트에서 살고 있는 사람이라면 3세대 아파트에서 살고 있는 것이다.
4세대 아파트의 큰 특징은 그냥 아침에 일어나서 엘리베이터를 타고 내려가면 뷔페식 식당에서 식사를 하고 다시 집으로 돌아오면 된다. 앞서 설명한 식사를 하기 위한 준비와 마무리의 과정이 모두 사라져 버린 주거의 편의성이 식사 서비스를 제공을 함으로써 모두 사라진다.
4. 광폭 주차와 세대당 1.8대 주차 기본 제공
3세대 아파트에서 아파트 주민들의 반만 사용하거나 20~30% 사용하는 선택적인 옵션 격인 커뮤니티 시설에 집중을 하다가 주차 면적 확보를 못하는 경우가 발생한다. 결국 주차 문제가 대두된다. 이 주차 문제를 해결하는 것이 4세대 아파트의 큰 특징이다.
위 사진을 보면 한국 법적 기본 주차선의 폭에서 플러스 10cm가 늘어난 광폭 주차 폭이 4세대 아파트에서는 기본 제공이 된다. 2.6m x 5.2m 정도의 편안하고 넓은 주차를 할 수 있다. 그리고 각 세대당 1.8대 이상의 주차 면적을 기본적으로 제공해야 한다. 이런 기본 주차 서비스를 제공을 해야 하니 아파트 지하로 4층에서 5층까지 땅을 파서 주차장을 만들어야 하는 것이 4세대 아파트이다.
번외적으로 4세대 아파트의 지하 주차장 또한 층고 높이가 높다. 그 이유는 4세대 아파트의 첫번째 특징인 씽크뱅을 구축하려면 지하에 음식물 쓰레기가 모여지는 집하 장소와 음식물 처리를 위한 공간의 확보 때문이다.
5. 수영장, 사우나, 자연을 옮겨 놓은 듯한 단지 속 조경
마지막은 넣을까? 말까? 하다가 넣어보는 5번째 4세대 아파트의 조건이다. 솔직히 요즘 리모델링 및 3.5세대 아파트들이 이 5번째 내용을 더 집중적으로 홍보를 하고 마케팅을 하는 것 같다.
단지 내 자연적인 조경을 제외하고는 3세대 아파트의 큰 특징인 커뮤니티 시설에 집중하는 듯한 모습이 보이기 때문에 넣을까 말까 고민을 했다.
앞선 4가지 필수 요건을 지니고, 5번째 옵션적인 조건을 지닌 4세대 아파트는 지방에는 거의 없다고 봐야 한다. 서울에만 있다. 어디라고는 딱 지정하고 싶지 않지만 한국의 아파트 부동산 시장은 안타까운 일들이 계속 발생하고 있다.
4세대 아파트 때문에 서울과 지방의 양극화가 계속 발생할 것이다. 대구광역시에 4세대 아파트가 있을까? 지금 대구는 신축 아파트가 우후죽순 지어지고 있다. 이런 아파트들 중에서 단 1곳도 4세대 아파트들이 없다. 부산광역시, 대전광역시, 세종, 인천에도 마찬가지이다.
만약 지방에서의 4세대 아파트가 등장한다면 그 아파트는 아마 그 주위의 시세를 무시해버리고 VIP, 프리미엄 아파트로 천문학적인 주택 가격으로 독주를 할 것이다.
4세대 아파트로 어마 무시한 초양극화가 발생할 수 있다는 점 명심하자. 딱 이해하기 좋은 SF 영화를 소개한다. "엘리시움"이라는 2013년도에 개봉한 영화이다.
하나의 인류
2개의 세상
버려진 지구 인류와
선택받은 상위 1%의 세상
엘리시움
위의 엘리시움이라는 단어에 '4세대 아파트', '5세대 우주 아파트'라고 하는 시대가 오지 않을까? 단단히 마음의 준비를 해야 할까?
글 참고 유튜브 영상 : 미풍선생TV
https://youtu.be/0Do1woGlYOI