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2022년 새로운 대통령과 새로운 정부의 부동산 정책이 나왔다. 정권이 바뀌고 새로운 부동산 정책이 처음으로 나왔다는 것은 뜨거운 도마 위의 집값이 큰 틀의 방향성을 알 수 있는 중요한 지표가 될 수 있다. 부동산 정책을 간단히 살펴보고 대한민국 집값이 어떤 방향으로 흘러갈지를 체크해보도록 하자. 이번 정부는 부동산 정책을 산으로 가는 정상적인 큰 방향을 그려 넣었다. 참고로 이전 정부는 강과 바다로 갔었다. 부동산 정책은 필시 땅이 있는 산과 들판으로 가야 되는데 말이다.
2022년 새정부 제1차 부동산 관계장관회의 경제부총리 모두발언 - 2022년 6월 21일자 전문 살펴보기
새정부는 출범 직후부터 서민 주거안정이라는 일관된 목표 하에 공급 확대와 시장기능 회복을 양대 축으로 삼아 질서 있는 부동산시장 정상화를 추진해 왔습니다.
2가지의 큰 방향성을 제시했다. "공급확대", "시장기능 회복"인데 부동산 공급 확대는 물리적으로 주택을 늘린다는 뜻이며, 시장기능 회복은 현재의 부동산의 사고팔고 하는 시장이 억지로 막혀있는데 이것이 비정상적이니 이것을 정상화한다는 말이다.
이러한 노력과 금리인상 기조 등으로 최근 수도권을 포함한 전국 주택 매매·임대차시장은 안정세를 유지하고 있습니다. 매매의 경우, 수도권은 21주 연속, 서울은 6주 연속 아파트 주간 매매 상승률이 하락 혹은 보합세를 보이고 있고, 전세도 임차인 우위 현상이 지속되면서 주요 지역 신규 계약 전세가의 하향 안정화 흐름이 이어지고 있습니다. 앞으로도 주택가격 고점 인식 확산, 금리 부담 확대 등 여건 감안 시, 부동산시장 안정세가 지속될 것으로 전망됩니다.
다만, 단기적으로는 임대차시장에 일부 불안요인이 있는 바, 금년 8월부터 2년전 임대차 2법에 따라 임대료를 5% 이하로 인상한 전세계약들이 순차적으로 만료되고, 여기에 가을철 계절 수요도 중첩됨에 따라 이사를 앞둔 임차인 부담이 가중될 우려가 있습니다. 이에 정부는 세제, 금융 지원과 공급 확대 등을 통해 하반기 임대차시장 불안 요인에 선제 대응하고자 합니다.
※ 임대차 시장 안정 방안
우선, 계약갱신 만료되는 임차인에 대한 지원을 강화하겠습니다.
① 임대료를 자발적으로 5% 이내로 인상하는 임대인(상생 임대인)에 대해서는 1세대 1주택 양도세 비과세 및 장기 보유특별공제에 필요한 2년 거주요건을 완전 면제하여 계약갱신을 유도
양도세 완화에 대한 내용으로 1세대 1주택 양도세 비과세와 장기보유특별공제에 요건이 2년 거주요건이 현행 규제가 되어있는데 이 규제를 완전하게 면제 해주겠다는 것이다. 단 조건이 있다. 상생임대인 개념으로 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내 인상한 신규, 갱신 계약을 체결한 집주인만 해당이 된다.
1주택자로 갭투자를 한 사람, 집값이 올라갈 것을 우려해서 미리 집을 구매한 사람, 집을 구매했는데 좀 더 상급 지역으로 집을 갈아타기 하는 사람이 혜택을 받을 것으로 예측이 된다. 그래서 이번 정부가 있는 4년 동안은 임대 물건이 좀 더 증가하고 4년 후에는 거래 물건이 증가할 것으로 예측된다.
② 갱신계약이 만료되는 서민 임차인에 대해서는 지난 4년간 전세 가격 상승폭을 감안하여 버팀목 전세대출의 보증금과 대출한도를 확대 지원하겠습니다.
일반 임차인에 대한 지원도 강화하겠습니다.
① 전월세 임차인 주거부담 완화를 위해 월세 세액공제율을 최대 12%에서 최대 15%로 상향 조정
② 전세 및 월세 보증금 대출 원리금 상환액에 대한 소득공제 한도를 연 300만 원에서 400만 원으로 확대
임대매물 공급도 대폭 확대되도록 유도하겠습니다.
① 규제지역 내 주택담보대출의 경우, 기존주택 처분기한을 6개월에서 2년으로 완화하고 신규주택 전입 의무를 폐지하여 주택구입 과정에서의 기존 임차인 퇴거 방지 및 임대매물 확대를 유도
규제지역(조정지역, 투기과열지역)에서 주택담보대출을 할 때 처분 및 전입 제한을 6개월 이내에서 2년으로 늘린다는 내용인데 이 부분은 4년으로 점차 기간이 늘어나지 않을까 예측이 된다.
② 분양가상한제 실거주 의무요건을 기존 최초 입주 가능일부터가 아닌, 해당 주택의 양도·상속·증여 이전까지 실거주 기간으로 변경하여 신축 아파트의 전월세 공급이 확대
민간 건설임대 공급 촉진을 위한 세제지원도 강화하겠습니다.
① 그간 주택 가격 상승 요인을 반영하여 임대주택 양도 시 법인세 추가 과세(20%) 면제를 위한 주택가액 요건을 완화(6억 원→9억 원)하여 서울․수도권 임대주택공급을 촉진
② 10년 이상 임대한 건설임대주택에 대한 양도세 장기보유 특별공제 특례 시한을 금년말에서 ‘24년 말까지 연장
임대차 3법과 관련해서는 시장 혼선 최소화, 임차인 주거 안정 기여 등을 종합 감안하여 합리적 개선방안을 모색하고 국민적 공감대를 형성해 나가겠습니다.
건설임대를 하는 법인, 개인사업자에 대한 완화, 연장, 종부세 합산배제에 대한 혜택을 제공해서 임대주택 공급을 늘리려고 한다. 이후 점차 매입 임대사업자(개인 임대사업자)에게도 이런 혜택이 적용될 수 있도록 방향성이 제시된 듯하다.
※ 부동산 정상화 3분기 추진과제
3분기에는 임대차 시장 안정화 방안과 함께 서민 주거안정을 위한 부동산시장 정상화 과제도 역점 추진하겠습니다.
① 과도한 부동산 세부담 경감을 위해 취득세의 경우, 생애최초 주택구입 시 소득·가격 제한 없이 누구나 200만 원 한도 내에서 면제 혜택을 받도록 하여 수혜대상을 대폭 확대하고, 종부세는 세율 조정을 포함한 근본적인 개편방안을 7월까지 확정, 세법 개정안에 반영
처음부터 취득세를 전부 풀 수 없으니 소극적으로 풀었다. 생애최초 주택을 구입하는 약 25만 가구 정도가 수혜를 본다고 한다. 소득이 많거나 적거나 하는 구분 없이, 주택 가격이 비싸거나 저렴한 것에 상관없이 누구나 200만 원의 부동산 취득세 감면 혜택을 받을 수 있다는 내용이다. 처음 나오는 취득세 감면으로 이후 부동산 정책에서는 다주택자에 대한 취득세 완화적인 정책이 나올 확률이 높다는 것으로 해석을 할 수도 있다.
② 주택금융 실수요자의 부담 완화를 위해 40년 만기 보금자리론에도 체증식 상환방식을 도입하고, 우대형 주택연금 가입을 위한 주택가액 요건도 완화(1.5→2억 원)
③ 아울러, 분양가 상한제의 가격산정 기준을 합리적으로 조정하여 주택공급을 촉진하고 주택시장 상황을 감안하여 규제지역에 대한 조정방안도 6월 말까지 마련
④ 또한, 3분기에는 청년에 대한 생애주기별 맞춤형 주거지원 패키지와 주택 250만호 공급에 대한 입지·유형·시기별 공급계획도 구체화하여 발표
정부는 앞으로도 서민 주거안정을 위해 필요한 과제는 지속 발굴하고 신속히 집행하도록 하겠습니다. 특히, 앞서 말씀드린 과제 이외에 추가 정상화 과제에 대해서도 시장 상황, 파급효과, 시급성 등을 감안하여 준비되는 대로 순차 발표하겠습니다.
2022년 새정부 제1차 부동산 관계장관회의 국토부 장관 모두발언 - 2022년 6월 21일자 전문 살펴보기
국토교통부는 충분한 주택 공급을 통한 국민 주거 안정이라는 목표 하에, 원활한 공급을 저해하는 규제 등을 질서 있게 합리화하기 위해 최선을 다하고 있습니다.
※ 분양가 제도운영 개선방안
우선, 그간 경직적 운영으로 현장의 개선 요구가 많았던 분양가 상한제와 HUG 고분양가 심사제도 등을 조속히 개선하여 시장 불확실성을 해소하고 원활한 신규 분양을 촉진하겠습니다. 금번 개선안은 실제 사업주체가 부담하고 있으나 분양가에 반영되지 않고 있는 비용과, 최근 자재비 상승분을 반영하여 제도를 합리적으로 운영하는 데 중점을 두었습니다. 특히, 관계 부처와 함께 대내외 경제여건에 따른 물가 우려와 국민부담 등 여러 측면에 대한 심층 검토를 거쳤습니다.
분양가상한제의 경우
❶정비사업 추진에 필수적인 세입자 주거 이전비, 영업손실 보상비, 명도 소송비, 이주 금융비 등 여러 비용이 그동안 분양가에 반영되지 못했던 불합리함을 개선할 예정입니다.
➋‘08년 이래 그대로인 자재 가격 조정 항목을 교체하고, 철근․레미콘 등 주요 자재 가격이 15% 이상 상승 시 기본형 건축비를 조정토록 하겠습니다.
➌분양가 심사절차의 객관성과 공정성을 제고하기 위해 외부 전문가 등으로 택지비 검증 위원회를 신설하여 검증의 정확성을 높이고, 과정도 투명하게 공개하겠습니다.
HUG 고분양가 심사제는
❶분양가 산정을 위한 인근 시세 조사 시 10년 초과 노후 주택을 제외하는 등 객관성을 높이고
❷건축비 상승에 대응한 자재비 가산제도를 도입하여 사업주체의 부담을 경감하겠습니다.
※ 20만호 + 알파 공급계획
근본적인 주택시장 안정을 위한 250만호+α 주택공급 계획도 출범 100일 이내 구체적인 방안을 공개하겠습니다. 주거품질 향상, 민간과 공공의 조화, 규제혁신을 통한 실행력 담보 등의 기본방향 아래, 장‧차관이 직접 전문가와 주택 공급 全과정에 걸쳐 새로운 아이디어를 발굴하는 등 제도개선 과제를 논의 중에 있습니다.
특히, 새 정부 공급 계획은 단순한 물량 확대에 그치지 않고, 철저히 시장 수요에 맞춤형으로 대응할 수 있도록 세심하게 설계하겠습니다. 그간의 공급 정책에 대한 근본적인 분석과 평가를 토대로, 다양한 라이프 스타일과 교육·문화·일자리 등 주거 환경까지 고려한 새로운 주택공급 청사진을 제시할 수 있도록 하겠습니다.
아울러, 청년, 무주택자 등의 생생한 의견을 지속 수렴하여, 국민들께서 원하는 곳에, 양질의 주택을 신속하게 공급할 수 있는 완성도 높은 공급계획을 제시할 수 있도록 노력하겠습니다.
※ 청년맞춤형 주거지원 방안
청년층의 내 집 마련과 건전한 중산층으로의 성장을 지원하는 것은 새 정부의 핵심 과제입니다.
청년들이 선호하는 GTX 환승 가능 지역, 3기 신도시 자족용지 인근 등 교통이 편리하고 일자리가 풍부한 곳에 진입 장벽을 낮춘 청년주택 공급계획을 마련하여, 연내 첫 공급에 착수하겠습니다.
또한, 월세 지원, 공공임대주택 공급, 청약기회 확대 등 청년 생애주기에 맞춘 주거지원 프로그램을 빈틈없이 마련하여, 집값 급등으로 인한 청년들의 주거 불안을 해소해나가겠습니다.
※ 임대차3법 개선 논의
금번에 관계 부처가 임대차 시장 보완방안을 마련했으나, 보다 근본적인 임대차 시장 안정을 위해서는 임대차법 개정 논의를 시작할 필요가 있습니다. 전문기관 연구용역 등을 통해 임대차법 도입 이후의 주택시장 영향, 국민 불편사례 등을 입체적으로 분석하면서, 법무부 등 관계부처와 심도 있는 논의에 착수하겠습니다.
특히, 충분한 사회적 공론화와 국민 공감대에 기반한 입법을 위해, 여야정 협의체와 같은 논의 기구를 구성하는 방안을 다시 한번 국회에 제안합니다. 부동산 정책의 궁극적인 목표는 ‘국민의 주거안정’입니다.
앞으로도 국토교통부는 250만호+α 공급계획 등의 속도감 있는 추진으로 내 집 마련의 희망을 돌려드리고, 적극적인 소통을 통해 민간의 창의적인 공급을 촉진하기 위해 최선을 다하겠습니다.
2022년 새정부 제1차 부동산 관계장관회의 행안부 장관 금융위 부위원장 모두발언 - 2022년 6월 21일자 전문 살펴보기
※ 행안부 장관 발언 내용
현행 생애최초 주택 취득세 감면 제도는 2020년 ｢7·10 주택시장 안정 보완대책｣에 포함되어 그 해 7월부터 시행되어 왔습니다. 이는 당시(´20.7월)의 주택 중위 가격 등을 준거로 설계한 제도로서, 최근 수도권 아파트 등을 중심으로 한 주택가격 상승이 반영되지 않아, 국민들이 정책 효과를 쉽게 체감하기 어려웠습니다.
① 주택 중위가격 : ('20.7월) 전국 3.0억 / 수도권 4.4억 → ('22.5월) 전국 2.9억 / 수도권 5.1억
② 아파트 중위가격 : ('20.7월) 전국 3.5억 / 수도권 5.2억 → ('22.5월) 전국 3.7억 / 수도권 6.3억
윤석열 정부에서는 주거 안정 지원 효과를 국민들이 피부로 쉽게 체감할 수 있도록, 현행 제도 하에서 받을 수 있는 최대 감면액인 200만 원 한도 내에서, 주택가격·年소득 제한 없이 누구나 생애최초 주택 구입 시 취득세를 면제하여 수혜대상을 대폭 확대하고자 합니다.
* 현행 제도 下 최대 감면액 : 4억 주택 × 1% 세율 × 50% 감면 = 200만원
이를 통해, 수혜 가구가 연간 약 12.3만 가구에서 약 25.6만 가구로 2배 이상 증가할 것으로 예상되며, 기존의 소득 기준·주택 가격 기준 경계에서 발생하던 문턱효과 또한 해소하여 폭넓은 주거 안정 지원 효과가 기대됩니다. 당정 협의 등을 통해 ｢지방세특례제한법｣ 개정안이 조속히 국회에서 처리될 수 있도록 적극 대응하겠으며, 정책 발표일인 오늘(6.21.)부터 소급 적용되도록 할 예정입니다.
※ 금융위 부위원장 발언 내용
기존에 도입된 과도한 대출규제를 정상화하겠습니다.
① 주담대 취급 시 6개월 내 처분‧전입 요건을 개선하겠습니다.
- 일시적 2주택자 양도세 비과세 요건과 균형을 맞춰 기존주택 처분의무는 2년으로 완화하고, 신규주택 전입 의무는 폐지하겠습니다.
* 양도세 비과세를 위한 기존주택 처분기한 1년→2년 연장(‘22.5월), 신규주택 전입 의무를 폐지(기존 : 세대원 전원 전입)
- 전입‧처분의무 개선 시 주택 구매자가 6개월 내 처분‧전입 약정 이행을 위해 신규 구매 주택으로 무리하게 이주해야만 하는 상황이 방지될 것입니다.
② 생활안정자금 목적 주담대 한도를 2억 원으로 확대하겠습니다.
- 旣보유 주택을 담보로 주담대를 받을 경우 적용되는 연 1억 한도 제한을 2억원으로 완화하겠습니다.
③ 전세대출을 받은 후 시세 상승으로 고가주택 보유자로 전환되더라도 퇴거 시까지 전세대출보증 연장을 허용하겠습니다.
* 현재 9억 초과 주택을 자가로 보유한 사람은 다른 주택에 거주하기 위한 전세대출 보증이 금지되어 있음
- 현재, 전세대출을 받은 후 보유하고 있던 주택 가격이 상승하여 전세대출이 금지되는 고가주택(9억 원 초과)이 되는 경우 전세대출이 회수되는 불합리한 점을 해소하겠습니다.
★ 부문별 3분기 추진 부동산 정상화
주거사다리 복원, 민생 지원을 위해 각종 대출규제를 개선, 정상화하여 3분기부터 시행하겠습니다.
① 청년‧신혼부부의 보금자리론(주택금융공사 정책모기지) 상환부담 완화를 위해 초장기 모기지(50년)를 도입하고, 체증식 상환방식을 40년 만기 보금자리론에 도입하겠습니다.
② 주택연금을 활성화하여 노령층 자금수요를 뒷받침하겠습니다.
저소득층 대상 우대형 주택연금 주택가액 요건을 1.5→2억 원으로 완화하여 가입 대상을 넓히고, 그동안 가입을 망설이게 했던 초기보증료도(주택가격의 1.5%에 해당) 환급해주는 절차를 마련하겠습니다.
오늘 발표한 임대차시장 안정화 방안은, 지난 16일 경제정책방향에서 발표한 생초 LTV 80% 완화, 청년층 DSR 미래소득 확대와 함께 조속한 규정 개정 등을 통해 시행되도록 하겠습니다. 앞으로도 실수요자 편의를 과도하게 제약하는 대출규제의 지속 개선해나가겠습니다. 일관된 규제 정상화를 위해 상환능력 심사(DSR) 등 선진형 대출심사 관행도 안착시켜 과도한 부채 확대를 방지하겠습니다.
이번 1차 부동산 정책 회의에서 나온 새정부의 부동산 정책의 큰 방향성은 체크되었다. 이후 2차, 3차, 4차...... 시간이 지남에 따라서 대체적으로 전 정부의 부동산 규제 및 금융정책이 비정상이라고 판단하고 정상화를 위해서 규제 완화 및 혜택을 제공할 것인가?
그럴 확률이 높은 것으로 예상을 해본다. 분명한 것은 이번 새정부의 부동산 정책 회의의 내용을 살펴보면 예를 들어 이전 정부에서는 부동산 정책은 땅이 있어야 할 산으로 가야 되는데 엉뚱하게 땅이 없고 물만 있는 강과 바다로 갔으니 우리는 땅이 있는 산으로 갈 것이라고 매우 큰 방향성을 제시하였다. 좀 더 지켜보면 어떻게 되는지 알게 될 것 같다.
글 참고 유튜브 영상 : 대단한 부동산 꼰대들
정부 회의 모두의 발언 원본 문서 파일