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최근 한국은행의 금리 인상 때문에 부동산 폭락(집값 폭락)에 대한 리포트 제출과 이에 관련된 언론사들의 기사들 탓인지 각종 블로그 글과 유튜브, 커뮤니티 사이트에 걱정스러운 분위기가 연출되고 있다. 매번 언론사에서 써먹는 방법으로 옆 나라 일본처럼 집값이 폭락한다는 내용의 글과 영상이 쑥쑥 다시 자라나는 추세이다. 하지만 나는 생각이 다르다. 일본은 없고, 한국에만 있는 중요한 요소 2가지로 인해서 한국은 집값이 폭락할 수 없는 구조이기 때문이다. 그 이유를 설명해보겠다.
목차(INDEX)
- 한국에는 있고, 일본에는 없는 부동산 요소
- 첫째 - 개발제한구역(그린벨트)
- 둘째 - 아파트(APT)
한국 집값은 일본을 따라간다. 그래서 폭락을 할 것이다 라는 말은 2005년 부터 꾸준히 알려지고 경고를 했지만 2021년 현재 16년이 지나도록 폭락이 안되었다. 그래서 서론부터 결론을 내리면 한국 집값은 일본을 따라 폭락할 수 없다.
한국에는 있고, 일본에는 없는 부동산 시장의 특징 2가지를 알아보자.
첫 번째로는 아파트(APT)
두 번째로는 개발제한구역(그린벨트)이다.
첫째 - 개발제한구역(그린벨트)
개발제한구역(그린벨트)은 도심지의 녹지공간을 보존하여 개발을 제한하고 자연환경을 보전하자는 취지로 1950년대 영국에서 시작되었다. 그린벨트구역 안에서는 건축물의 신축, 증축, 용도 변경, 토지의 형질 변경, 토지 분할 등의 행위를 제한하고 있으나, 개발제한구역을 지정한 목적에 위배되지 않는 범위에서는 국민생활의 편익을 위한 최소한의 시설로 허가권자의 승인이나 허가를 받을 경우 개발행위를 할 수 있다. 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제3조에 따르면, 국토해양부 장관은 ① 도시의 무질서한 확산을 방지하고 ② 도시 주변의 자연환경을 보전하여 ③ 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 국방부 장관의 요청이 있어 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되는 경우에는 개발제한구역의 지정 및 해제를 도시계획으로 결정할 수 있다.
출처 : [네이버 지식백과] 개발제한구역(그린벨트) (시사상식사전, pmg 지식엔진연구소)
이 그린벨트는 우리나라에만 있는 것이 아니다. 영국, 프랑스, 독일에도 있다. 하지만 일본에는 현재 없다고 봐야 한다. 20세기가 되면서 도시에 인구가 몰리는 현상이 발생하여 그린벨트를 법제화해서 시행하게 되는데 한국은 박정희 정권 때 그린벨트를 지정했다. 이후 김대중 정부 때 잠깐 풀었고, 이명박 정권 때에도 한번 보금자리 주택을 만들면서 풀고, 조금씩 순차적으로 풀고 있는 한국의 상황이다. 하지만 일본은 계획 없이 마구 풀다가 망했다. 그래서 일본에는 그린벨트가 유명무실하다.
그린벨트를 더 풀려고 하는 정권은 옆 나라 일본을 따라가다가 망하게 될 것이다. 현재 한국의 도시화 비율은 91%이다. 전 세계적으로 90%가 넘어가는 나라는 홍콩, 싱가포르, 한국 3곳이다. 정치와 권력 그리고 돈을 벌기 위해서 도시 개발을 한다는 목적으로 그린벨트를 해제하고 땅을 개발한다는 명분은 포스트 코로나 시대에 이제 불필요한 상황을 현 정권은 인지해야 한다.
한국은 도시가 있다면 도시 주위로 그린벨트가 형성이 되어있다. 해당 도시에 집이 부족하면 도시 외곽으로 계속 집을 짓다가 그린벨트에 부딪치면 다시 도심지 안으로 들어와서 집값이 비싸더라도 집을 다시 짓거나(재개발, 재건축) 아파트를 사고팔 수밖에 없는 것이다.
일본은 그린벨트가 없다. 그래서 집이 부족하면 도시 외곽이나 녹지에 누구나 집을 지을 수 있다. 개인이나 민간 건설사 모두 규제를 받지 않는다. 그래서 집이 무분별하게 확산이 되었고, 지금도 그렇다.
그래서 일본은 주택 보급률이 115%이며, 한국의 경우는 인구 밀집도가 가장 높은 서울은 96%, 그다음으로 높은 경기도는 101%이다. 이런 차이를 보이는 것이 바로 그린벨트의 존재의 유무이다. 일본의 집값이 폭락했다는 과거와 현재는 일본의 무분별하게 지어진 한국의 그린벨트 같은 지역의 집값이 폭락했다고 봐야 한다. 그래서 한국의 집값은 일본을 따라서 폭락을 못하는 첫 번째 이유를 설명했다.
아파트(APT)
한국에서 아파트는 상품이다. 일본에는 아파트가 없다. 그래서 일본 부동산에서는 정확한 시세를 몰라서 감을 잡을 수 없는 실정이다. 이에 비해 한국은 아파트 가격이 정해져 있다. 이 아파트는 1억 원, 저 아파트는 3억 원 그리고 그 아파트의 1층은 얼마, 10층은 얼마라고 가격을 딱 정해놓았다. 나라가 가격을 정해 놓은 것이 공시지가이며, 부동산 시장에서는 그 공시지가를 토대로 상품의 가격의 시세를 정하고 사고 판다. 누구나 거래를 할 수 있어서 재산 증식의 수단이 되어 있는 상황이다.
한국 아파트와 일본 맨션의 차이점은 아래의 표를 보면 자세히 알 수 있다.
| 구분 | 한국 | 일본 |
| 1. 건물 형태 | 단지형 | 단일건물형(1~2개) |
| 2. 평면 형태 | 넓은 형태 | 좁고 긴 형태 |
| 3. 화장실 구조 | 변기, 샤워실 통합형 | 변기, 샤워실 분리형 |
| 4. 발코니 구조 | 폐쇄형 | 개방형 |
| 5. 건물 구조 | 벽식구조(고층아파트 기둥식) | 기둥식 구조 |
1. 건물 형태
한국은 단지형(대규모~소규모로 다양함) 아파트인데 일본은 한 개 또는 두 개의 건물만 있다. 외곽 지역, 시골에 가면 단지형 아파트도 보이지만 도쿄와 같은 주요 도심지에서는 한국의 단지형 아파트는 찾기 힘들다.
2. 평면의 형태
한국의 경우 3베이, 4베이 등등 최대한 남향으로 많은 방들을 배치시키는 형태로 발전되고 있는데 일본의 경우에는 좁고 긴 형태이다. 최대한 많은 집을 남향 또는 도로변으로 배치시키기 위해서라고 한다. 땅의 형태(필지)의 경우에도 한국의 경우 정방형에 가까운 형태 또는 좁고 긴 형태가 거의 없다. 하지만 일본의 경우 좁고긴형태의 필지가 많다. 최대한 많은 건물을 도로가로 접하게 하려는 사고방식이 지금의 아파트 평면에도 영향을 받았다고 봐야 한다.
3. 화장실 구조
특이하게 한국 건물인지 일본 건물인지 쉽게 알 수 있는 방법이 화장실을 보면 된다. 일본도 아주 작은 집의 경우 화장실과 욕실이 함께 있지만 보통의 경우는 분리되어있다. 이것은 목욕문화에서 비롯된 것이라고 한다. 한국보다 욕조를 사용하는 빈도가 더 높고 더 중요하게 생각하는 것 같다. 또한 욕실 앞에는 탈의실이 있다. 일본의 경우 욕조에 물을 받아서 온 가족이 함께 사용한다고 한다. (때밀이 문화가 없기 때문) 분리된 화장실의 바닥은 일반 마룻바닥으로 되어있다.
4. 발코니 구조
한국의 아파트 발코니의 경우 창호(유리창)로 덮여있고, 일본의 경우 난간만 설치된 개방형이다. 일본은 지진으로 유리창이 떨어지면 위험하기 때문에 창호로 덮지 않는다. 그리고 한국처럼 춥지 않다. 발코니에 가면 한국의 경우 완전히 막힌 벽이 존재하지만 일본은 임시 칸막이만 존재한다. 틈 사이로 옆집이 조금 보인다. 프라이버시보다 재난과 사고 발생 시에 피난이 우선 되어서 그렇다. 이런 구조 때문에 일본에서는 주거지에서 주거 칩입 및 성폭행 사건이 발생할 확률이 높은 것 같다.
5. 건물 구조
한국의 경우 기둥으로 인해서 생겨나는 죽은 공간 모퉁이를 없애고 최대한 넓게 평면을 만들기 위해 기둥 구조에서 벽식구조로 변했다. 반면 일본은 지진이 많은 나라답게 기둥식 구조로 되어있다.
한국은 6.25 전쟁 이후에 근대화가 안되었을 때 중산층이라고 하는 계층이 이 아파트라고 하는 고층 건물을 지으면서 땅에서 떨어진 공간에 건물을 짓고 그걸 구매하고 사는 사람들이 해당 지역에 지주가 된 세상이 되었었다. 그런 아파트 공화국이 되어버려서 온 국민이 지주가 되어버런 한국은 이제 재개발, 재건축의 시대가 도래했다.
예를 들어서 10가구가 있는 구형 아파트가 있다. 여기에서 8가구는 아파트가 오래되어서 너무 위험해서 재건축을 하자고 한다. 2가구는 다 필요 없다. 그냥 살기 편하다고 하면서 재건축을 반대를 한다. 주거지역에 주차공간이 부족해서 재개발을 해야 하는 이슈가 생기는 경우도 있다. 이런 부분을 해결하기 위해서 도시 및 주거환경 정비법(도정법)이 만들어졌다. 도정법은 일본에는 없다. 한국은 그린벨트 때문에 만들어진 것이다.
도정법이 없는 일본의 경우에는 재건축, 재개발 이슈가 생기면 좋고, 싫은 사람들에 의해서 문제가 해결이 안 되면 그냥 아파트를 지어 버린다. 그래서 일본의 부동산은 폭락했다.