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법 제정보다 더 빠른 현재의 정부의 '시행령'이 있다. 새정부 출범 이후 발표된 부동산 세제정책 중 양도소득세와 종합부동산세 완화 방안이 관심의 대상이 되고 있다. 첫째로 다주택자 양도소득세 중과 한시 완화, 둘째로 일시적 2주택 비과세 요건 완화, 셋째로 1세대 1주택 비과세 보유기간 기산 제도 폐지는 소득세법 시행령 개정사항으로 2022년 5월 10일 이후 양도분부터 시행되었다. 종합부동산세 완화 방안은 종합부동산세법 개정사항에 포함되어 있어 향후 추진 결과에 따라 일부 수정사항이 있을 수 있다. 시행령 개정사항은 정부 단독으로 추진이 가능하지만 법 개정사항은 국회 의결을 거쳐야 하기 때문이다.
다주택자 양도소득세 중과 한시 완화 - 일시적 2주택 비과세 조건 완화
2022년 5월 10일부터 2023년 5월 9일까지 1년간 양도하는 주택(2년 이상 보유한 주택에 한함)은 양도소득세 일반세율(소득세 기준 6% ~ 45%)을 적용받을 수 있고, 3년 이상 보유한 경우 장기보유 특별공제(15년 이상 보유 시 최대 30%)가 가능하다.
1주택자가 추가로 1주택을 취득해서 일시적 2주택이 되더라도 신규주택 취득 후 1년(기존 주택과 신규 주택 모두 조정대상지역에 있는 경우 기준) 이내 기존 주택을 양도하고 신규 주택에 세대 전원이 전입하면 비과세가 가능했다. 2022년 5월 10일 이후 양도분부터는 이 중 세대 전입 요건은 삭제되고 양도 기한도 2년으로 완화하였다.
주택 취득세에서도 일시적으로 2주택 요건이 있다. 신규주택 취득 후 1년(기존 주택과 신규 주택 모두 조정대상지역에 있는 경우 기준) 이내 기존 주택을 양도하는 조건이었으나 양도소득세와 마찬가지로 신규 주택 취득 후 2년 이내 기존 주택을 양도하는 경우 일시적 2주택으로 적용받을 수 있도록 정부에서 발표했다.
1주택 비과세 보유기간 재기산 제도 폐지 - 주택 종합부동산세 부담 완화될까?
2021년 1월 1일 이후 양도하는 주택에 대해 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해 해당 주택이 1세대 1주택이 된 시점부터 보유기간(거주기간 포함)을 다시 기산 하는 제도는 2022년 5월 10일 양도분부터 폐지되었다. 따라서 1세대 1주택 비과세 판단 시 보유기간은 다른 주택 처분 시점과 관계없이 최초 취득 시점부터 인정받을 수 있다.
공시가격 상승에 따른 세금 부담을 완화하기 위해 재산세와 종합부동산세 대책이 발표되었다. 1세대 1주택에 대한 재산세 공정시장가액 비율을 현재 60%에서 45%로 낮추고, 종합부동산세에서는 "2022년 한시 특별공제 3억 원" 도입, 고령 또는 장기 보유한 경우 납부 유예, 상속 주택이나 일시적 2주택 등의 경우 주택 수 제외 등의 내용이다.
종합부동산세 공정시장가액 비율은 현재 100%에서 60%로 하향하는 방안이 포함되었다.
성큼 다가온 월세시대... 주택시장 판도 바꾼다.
- 전세 사금융 대신할 초창기 모기지 속속 출시
- 주택시장 대출금리 변동에 민감도 높아져
- 집 한 채는 필수, 아파트도 재평가... 월세 잘 나오는 곳 부상 예상
월세 시대가 점점 다가오고 있다. 최근에는 아파트 거래시장에도 월세가 본격적으로 많이 나타나는 추세이다. 임대차 3법, 보유세 증가 등 여러 요인이 겹쳐서 주택의 월세화 속도가 가속화되었다. 특히 주목할 점은 서울 아파트 시장에서 준전세보다 준월세가 늘어나고 있다는 점이다.
서울시에 따르면 월세는 보증금이 월세의 12개월치(1년) 이하, 준월세는 보증금이 월세의 12~240개월, 준전세는 보증금이 월세의 240개월치(20년)를 초과하는 거래로 최근 1년간 서울 지역 아파트 임대차 거래에서 준월세 거래가 준전세보다 1.16배 많은 것으로 조사되었다.
전세가 완전히 사라진다고 가정해보면 내 집을 갖든지 아니면 월세살이를 하든지 둘 중 하나를 선택해야 한다. 노후에는 내 집이 더욱 소중해질 것이다. 전세가 사라지면 전세의 사금융 기능을 대신해 줄 장기모기지 활성화는 필수적이다.
다행히 시중은행에서 40년 만기 주택 담보 대출 상품을 내놓기로 했다. 월세시대에는 대출금리에 민감도가 높아질 수 있다. 목돈이 많지 않은 상황에서 대출을 이용하여 집을 살 수밖에 없는데 금리 동향에 따라 집값이 출렁일 수 있다. 대출금리 집값을 좌우우지하는 핵심 변수가 될 수 있다는 것이다.
또한 아파트의 평가도 투자금 대비 월세 수령 액수가 평가의 기준이 될 수도 있다. 미래에 예상되는 수익을 기초로 적정 가격을 추산하는 수익환원법이 각광받을 가능성이 크다. 이에 노후를 준비하는 은퇴자들에게 아파트는 월세가 나오는 또 다른 금융상품이 될 가능성도 높을 것으로 전망된다.
글 참고 원문 : KB국민은행 KB NewsLetter