부동산 임대사업 제도 폐지 논란- 위헌 말 돌리는 민주당

며칠 전 임대사업자 제도를 폐기한다고 발표가 된다. 혜택을 소급해서 폐기한다는 발표였다. 이 발표에 놀란 주택임대사업자 모임인 '대한주택임대인협회'에서 위헌 소지가 있어서 난리가 난다. 여러 블로거, 유튜버들이 관련 글과 영상 콘텐츠를 만들어 내면서 이슈를 널리 알렸었다. 대중들의 논란 민심에 더불어민주당 부동산 특별위원회가 주택임대사업자들을 직접 만나서 부동산 임대사업제도 폐지를 재검토하겠다고 밝혔다. 이에 관련된 기사 내용과 상황을 알려볼까 한다.

 

임대사업자가 맞은 폭탄 세입자도 맞을까? 말 돌리는 민주당

"임대 사업자 제도 폐지 위헌 - 놀란 민주당 확정된 것 아니다" 기사 제목이다. 부동산 특위는 2021년 5월 27일 주택시장 안정을 위한 공급/금융/세제/ 개선안을 발표하고 앞으로 매입 임대주택 신규등록을 폐지하겠다고 발표했다. 2020년 7월 이전 등록한 기존 사업자에 들은 양도소득세 인하 혜택을 축소한다는 내용도 담겨 있었다.

 

보통 큰 건설회사의 임대주택은 넘사벽이니 신경을 쓸 필요는 없었을 것이다. 그러니 노후를 위해서 준비하고 투자한 일반 사람들의 매입 임대를 폐지하겠다고 한 것이 문제였다. 양도세 인하 혜택을 주고 있다가 이것을 줄이겠다고 한 것이다. 예를 들어 성실히 세금을 내고 있었는데도 그 혜택을 이유도 없이 줄이겠다고 한 것이다.

 

또 다른 뉴스 기사는 "임대사업자가 맞은 뒷통수, 세입자도 맞을까?" 의 제목이 있다. 제목을 그냥 이해해도 된다. 기존 임대사업자가 맞은 피해가 세입자에게도 갈 수 있다는 예시를 하고 있다. 문 대통령 정부가 강행했던 등록임대사업이 3년 만에 폐지 수순으로 간다는 것인데 이 기사는 좀 더 자세히 알릴 필요가 있다.

 

2017년 12월 세제 혜택을 주면서 다주택자들이 임대사업자로 등록하도록 유도하는 '임대주택 등록 활성화 방안'을 정부는 발표한다. 당시 김현미 국토교통부(국토부) 장관은 "세입자에게 전세, 월세 이사 걱정 없이 안정적으로 거주할 수 있는 임대주택을 제공하는 집주인에게는 그에 상응하는 혜택을 부여하겠다"라고 했었다.

 

보통 2년마다 전세, 월세를 갱신한다. 갱신할 때마다 5% 이상 임대료를 못 올리게 했었다. 예를 들어서 3억에 임대를 놓은 사람이 5년 동안 임대사업자를 등록해서 놓으면 3억 3천만 원 밖에 못 올린다. 이것이 일반 시세가 3억이 5억으로 올라가버렸다. 5억에 놓을 것을 1억 7천만 원 손해를 보고 놓는 것이다. 이런 손해에 대한 혜택이 양도소득세 중과를 피할 수 있도록 양도세 감면하고, 건강보험료 증가분의 최대 80%를 감면했다. 그리고 임대의무 기간을 모두 충족한 자동 말소 사업자(10년을 모두 충족한...)에게는 양도세 중과를 무기한 면제하는 정책도 유지했었다.

 

10년 동안 정부 정책의 약속을 지킨 임대사업자에게 언제(5년, 6년 이후.. 등) 주택을 팔더라도 양도세 중과를 하지 않고 마음대로 팔 수 있도록 장려한 약속의 정책이었다. 이 혜택을 갑자기 없애버리고, 10년 약속을 지킨 임대사업자들에게 6개월 이내 주택을 팔지 않으면 양도세를 중과를 하겠다는 갑작스러운 폭탄을 떨어트려버렸다.

 

조금 쉽게 이해하도록 말을 풀어 보겠다. 내가 자동차를 1대 샀다. 해당 자동차 브랜드는 자동차가 안 팔려서 이벤트 기간 동안에 자동차를 구매를 하면 10년 동안 A/S를 해주겠다고 계약을 하고 자동차를 판매했다. 그러나 내가 자동차를 구매하고 나서 갑자기 자동차가 인기가 좋아져서 판매량이 급등했다. 판매량이 늘어서 여유로운 자동차 브랜드 회사는 갑자기 내게 10년 동안 A/S를 해주겠다던 계약을 일방적으로 1년 동안만 해주겠다고 통보한다.

 

자~ 여러분은 기분이 어떻게 될 것 같은가?

만약 나라면 타고 다니던 자동차를 판매한 회사에게 돌려주고,

내가 구매한 금액 전부를 환불해달라고 할 것 같다.

지금 한국의 부동산 상황이 딱 이 모양이다.

 

전국의 집 값 급등으로 부동산 시장이 불안해지자 정부는 다주택자와 임대사업자를 문제의 주범으로 보고 혜택을 일방적으로 축소해버린다. 입장 바꿔 생각해보자. 다주택자와 임대사업자들은 정부와 약속을 잘 지키고 세금을 올바르게 납부한 사람들이다. 집값 상승의 범인이 아니다. 부동산 정책이 잘 못된 것을 핑계를 대는 것이라고 본다.

 

다주택자들에게 대해서 취득세 중과도 했다. 보유세도 중과했다. 종부세도 중과했다. 양도소득세도 중과했다. 참 많이도 했다. 집값 상승의 범인으로 몰아버리고 각종 세금을 내도록 했다. 그런데 집값이 안 잡힌다. 이제 마녀사냥을 임대사업자들에게로 타깃을 돌린다. 임대사업자들에 규제를 하기 시작한다. 자 이제 다음 마녀사냥 대상은 누구일까? 대한민국 국민 모두를 집값 상승의 범인이 된다. 이 시나리오와 같이 가면 정부는 잘못을 안 했다는 결과가 나온다.

 

전국에 임대사업자들이 가지고 있는 주택 중에 20%가 아파트이다. 그리고 80%가 비아파트(빌라, 단독, 오피스텔)이다. 20%의 물량이 나와서 어떻게 집값을 잡을 수 있을까? 지금은 서울의 아파트값이 폭등해서 문제이다. 서울의 아파트가 전국의 주택 가격을 끌어올리고 있는 것이 현실이다.

 

여기에서 서울에 있는 임대사업자들의 주택 종류의 비율은 아파트가 10%, 비아파트(빌라, 단독, 오피스텔)가 90%이다. 이번 임대사업자들의 제도 폐지 논란으로 서울 임대사업자들은 돈이 되는 아파트를 팔려고 내놓을까? 아니면 돈이 안 되는 비아파트 주택을 내놓을까? 당연히 똑똑한 임대사업자들은 폐지의 취지(10년의 속박을 벗어나서 언제든지 팔 수 있게 됨.)를 이용해서 돈이 안 되는 빌라, 단독, 오피스텔 물량을 비싸게 팔 수 있고, 비싸게 임대료를 올려 받을 수 있는 방법을 쓸 것이다. 그러면 임차인들은 비싸게 주택을 울며 겨자 먹기로 사거나, 갑자기 올라가 버린 임대료를 감당할 수 없을 것이다. 

 

성창엽 대한주택임대인협회장은 기자회견에서 "현 정부는 임대인과 임차인의 갈등을 부추겨 문제의 본질을 회피하려 한다." 위헌적 입법을 강행한다면 52만여 명의 등록주택임대사업자들과 주택 임대인들은 추가 헌법소원을 통해 25번에 달했던 거짓 늑대(부동산 정책)를 걷어 내는데 총력을 다할 것이라고 밝혔다. 입장문에서 "정부"는 쏙 빠졌다.

 

여기에서 깜짝 놀란 더불어민주당은 확정된 것이 아니다.라고 검토한다고 하면서 시간 끌기 하면서 표심을 지키려고 하는 것이다.

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기사를 보다가 내 생각과 여러 의견을 혼합해서 넣다 보니 글이 매우 길어졌다. 이제 내용을 정리를 하고 글을 마무리하겠다.

 

1. 임대사업자 제도 100% 폐지 입장에서 30%의 확률로 줄어든 것 같다.

 

2. 임대사업자의 금액 기준이 생겨날 것 같다.

(ex 연 1억, 연 8천만 원 이하 등)

 

3. 임대사업자의 등록 기준이 생겨날 것 같다.

(ex 주택수의 기준, 20~30채의 기준 등)

 

4. 임대사업자의 나이 제한도 없어질 것 같다.

(ex 60세 이상만 임대사업자 등록을 할 수 있게? 말도 안 된다. 50세에 은퇴를 한 사람은? 45세에 은퇴한 사람은?)

 

마지막 유머 한마디

"너도 놀랐니? 나도 놀랐다." 

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원문 기사 내용 

임대사업자 "제도 폐지 위헌"… 놀란 민주당 "확정된 것 아니다" - 머니S

 

임대사업자가 맞은 뒤통수, 세입자도 맞을까