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며칠 전에 포스팅한 공동주택 공시가격 급등에 대한 글에 이어서 다주택자들에게 소액투자의 블루오션과 같은 공시가격 1억 이하 주택의 이슈 상황에 대한 투자를 왜 관심을 가지는지에 대한 의문을 가지면서 글을 써보려 한다. 원래부터 투자 이슈를 가지고 있던 내용이었으나, 이번 주에 2021년 공동주택에 대한 공시가격에 대한 발표가 됨에 따라 각종 부동산 투기 규제에 따른 사각지대로 있던 공시가격 1억원 이하의 주택이 이번 공시가격 발표로 인해 아주 뜨거운 영역이 되어버렸다. 집이 없는 사람들은 무슨 세금폭탄이다 라는 언론의 무서운 보도로 가슴을 졸이고, 먹을거리가 없던 부동산 투자자들은 아주 향기롭고 먹음직스러운 기회의 음식이 되어버린 셈이다.
세계적인 저금리 시대에 여유자금이 많은 부동산 투자자들은 정부의 집값 잡겠다는 부동산 관련 정책의 변화가 커서 세금 부담이 늘면서 투자에 제동이 걸린 상황이다. 정부의 부동산 관련 정책은 사기꾼 같은 나쁜 투기꾼을 조준한다고는 하지만 선량하고, 양심적인 부동산 투자자들은 이런 틈새 투자를 할 수 있는 공시가격 1억 이하의 주택에 관심을 가지는 것은 당연한 현상이다.
공시가격 1억원 이하 주택
세법상 세금 혜택을 받는 소형주택. 주택 양도 당시 공시가격(기준시가) 1억원 이하의 주택을 뜻한다.
ex) 전용면적 50 m2 OO아파트의 매매 가격은 1억 5천만인데, 공시가격은 8,500만원~9,800만원으로 이런 아파트가 공시가격 1억원 이하의 주택이 된다. ** 공시가격 조회 홈페이지 바로가기**
부동산 소액 투자자들에게 주목 받는 이유
1. 전세, 월세를 안고 매매한다면 초기 투자금이 적게 들어가고, 50채 100채를 가진 다주택자라도 취득세가 1%에 불과하다. 그리고 조정지역(규제지역)이 아니라면 양도세 중과세도 해당하지 않는다. 이외 참고할 사항으로 어린이집이나 복지주택, 노인을 위한 재개발 부지를 확보하거나 시공사가 공사대금을 대신해 미분양을 받게 된 경우에도 중과대상에서 제외된다.
2. 이번 공시가격 발표로 공시가격 1억원 이하의 가구수가 약 19만 가구가 줄어서 남아있는 1억원 이하의 주택에 대한 희소성이 증가했다. 이미 좋은 입지에 있던 1억원 이하의 A급 주택이 사라지고, 1억원 이하의 B급 주택이 주목을 받는 의미이다.
공시가격 1억원 이하 주택의 취득세 납부 금액과 이해
취득세율 계산 기준으로 조정지역(규제지역)은 2주택부터 8%, 3주택 이상 12% 이고, 비조정지역(비규제지역)은 2주택 이하 1~3%, 3주택부터 8%, 4주택 이상 12%를 고려해야 한다.
이에 다주택 부동산 투자자는 10억 아파트를 매수할 때는 최대 1억 3,000만 원의 취득세를 납부한다. 하지만 공시가격 1억 이하의 주택은 취득세 중과세를 피할 수 있다. 2020년 7월 10일 개정 세법 취득세 중과제외 주택 8번 항목에 "공시가격 1억 이하 주택은 취득세 중과에서 제외한다" 라고 명시가 되어있다.
결국 공시가격 1억 이하의 주택은 일반적으로 앞서 사례를 말한 OO아파트처럼 1억 5~6천만 원 하는 주택이니 취득세는 1채당 약 120~200만 원 정도만 납부할 준비를 하고 부동산 투자자들이 10채, 50채, 100채를 입지 좋은 단지의 아파트의 주택을 싹쓸이하였다는 기사가 있다.
공시가격 1억원 이하 주택의 양도소득세
공시가격 1억원 미만 주택을 2년 미만 매도할때에는 일반 세율이 아닌 단기 세율로 아래의 표의 세율이 적용된다.
2년 이상 보유하면 일반과세이며, 이때 공시가격 1억 이하 주택이 비조정지역(비규제 지역)이라면 양도세 중과 주택수에 포함하여 계산을 하지 않는다. 10채 100채가 있어도 모두 일반과세로 처분이 가능하다.
그러나 보유 주택의 일부가 조정지역(규제지역)이라면 상황이 바뀐다.
조정지역(규제지역) 1억 이하 주택 중과세 판단 주택수 포함 배제 규정은 1세대 2주택자만 적용이 되기 때문에 2주택 모두 조정지역(규제지역)에 보유하고 1채는 10억 / 1채는 1억이라면 어느 주택을 양도하든 양도세 중과가 되지 않는다.
조정지역(규제지역) 1세대 3주택 이상은 공시가격 1억 이하 주택이라도 양도세 중과 주택수에 포함하여 계산되어, 3채 모두 조정지역(규제지역)에 보유하고 있다면, 공시가격 1억원 주택을 포함한 모든 주택은 1세대 3주택 양도세 중과세율 +20% <<2021년 6월부터 30% >>를 적용받게 된다.
무언가 이해하려고 조사를 하다 보니 복잡해지고 어지러워지는 양도세의 계산의 셈법이 나온다. 이 부분은 딱히 양도세를 얼마 납부한다라고 명시를 못하겠다. 다양한 상황을 고려해서 양도세를 준비해야 한다.
공시가격 1억원 이하 주택을 투자할때 주의사항 3가지
1. 종합부동산세(종부세)에 대해 미리 계산을 하자.
- 해당 주택을 다수 매수를 했을 시 세율이 2~3배 수준으로 높아질 수 있다.
2. 공시가격이 1억원 초과 상승이 될 경우를 예상 하자.
- 매수할 때 이후 공시가격이 올랐다면 후속 투자자가 취득세+양도세 등 주택에 대한 매력을 잃어 매도가 안되어 난감한 상황이 발생한다.
3. 재개발, 재건축 호재를 철저히 무시하고, 각종 현실적인 입지 조건을 검토하라.
우와~! 세금 적게 내고 소액으로 부동산 투자의 기회라고 생각하고 간단하게 판단하고 뛰어들지 말라. 해당 주택의 주변 여건, 각종 사회적 인프라, 경제적 인프라를 꼼꼼히 조사해서 투자하자. 주변 지인 얘기 듣고 덥석 묻지 마 투자를 하게 되면 흔히 "물린다~"라는 말이 있듯이 빠져나오고 싶어도 못 빠져나오는 상황이 발생할 것이다.
향후 2~3년간 주택 공급 물량이 없는 지역과 신축 or 준신축 주택단지 근방의 지역에 대한 투자 방향을 잡아보는 것도 좋다. 또한 상가 부동산 물건이나 토지에 대한 부동산 투자도 좋을 것 같다.