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새 정부가 들어서고 2022년 뜨거운 감자같은 부동산에 관련된 세금 이슈가 도래했다. 통계적으로 집값이 하락하고 있다고 뉴스가 나오고 있지만 양도세 절세 부동산 주택 매물을 노려보는 것도 좋다는 의견들도 있다. 그런 매물이 있다면 한번 체크해보자.
세금 계산시 부동산 가격의 기준 - 매매 세금, 취득세, 보유세(재산세-종합부동산세), 양도소득세
■ 부동산은 어떤 가격으로 세금을 측정할까?
부동산은 취득할 때, 보유할 때, 처분할 때 세금을 내야하는 자산이다. 부동산에 관련된 세금 종류와 과세 원인에 따라서 과세기준으로 보는 가격에 차이가 있다.
부동산 가격은 실제 거래가격, 공시가격, 시가로 인정되는 가격 등으로 나누어 볼 수 있다. 실제 거래가격은 부동산 매매로 취득하거나 양도할 때 발생하고...
공시가격은 매년 공표되는 가격을 말한다. 시가로 인정되는 가격은 불특성 다수가 거래하는 가격으로 아파트를 예로 들면 동일 단지에 있는 비슷한 평형의 아파트 매매 가격도 시가로 보는 경우가 있다.
■ 취득세는 실제 거래가격 또는 공시가격 적용
취득세는 거래 원인에 따라 적용하는 가격이 다르다. 부동산 매매에 경우 실제 거래가격을 신고하고 해당 거래가격을 기준으로 취득세율을 적용하는 것이 원칙이다.
상속이나 증여로 취득하는 부동산이라면 취득세와 상속증여세로 구분하여, 취득세 계산시에는 공시가격을 기준으로 세금을 계산한다. 반면 상속세와 증여세는 해당 부동산의 시가를 원칙으로 하고 시가가 없는 경우는 예외적으로 공시가격을 적용한다.
최근 세법 개정으로 2023년 이후 부동산을 증여로 취득할 경우(공시가격 1억원 이하인 경우는 제외)에는 불특성 다수인 사이에 거래하는 가격인 시가인정액으로 취득세를 과세할 예정이다.
■ 보유세는 공시가격 적용
부동산을 보유하는 중 부담하는 재산세와 종합부동산세(기준 총죽시)는 공시가격을 기준으로 세금을 계산한다. 보유세는 다른 세금과 달리 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 가격으로 적용한다.
공정시장가액비율은 법률에서 일정 범위를 정하고 대통령령으로 해당 범위 내에서 결정하도록 하여 탄력적인 적용이 가능하다. 종합부동산세의 경우에도 공정시장가액비율을 적용하고 있으며 2022년 종합부동산세 부과분부터는 공시가격의 100% 비율을 적용하도록 되어있다.
■ 양도소득세는 실제 거래가격 원칙
-양도소득세는 실제 거래가격으로 세금을 계산해서 취득시점 가격과 양도시점 가격의 실제 매매차익을 기준으로 한다. 따라서 양도소득세 절세를 위해서는 당초 취득당시 실제 지급했던 거래가격을 계약서 등 증빙을 통해 확인하는 것이 필요하다.
상속이나 증여을 통해 취득한 부동산의 경우는 상속세나 증여세로 신고한 가격이 취득가격이 된다. 논밭이나 임야와 같이 시가로 인정할 만한 가격이 없어 상속증여세 신고 당시 공시가격으로 신고했다면 추후 양도하는 경우에는 취득당시 신고한 공시가격과 실제 양도가액과의 차익에 대해 양도소득세를 납부한다.
예외적으로 실제 거래한 가격이 아닌 시가를 기준으로 양도소득세를 계산하는 경우도 있는데 가족과 같이 특수관계자 간 이뤄지는 매매 거래시 제3자와 거래할 때 예상하는 시가보다 저렴한 가격으로 거래하는 경우가 이에 해당된다.
이렇게 특수관계자 간에 시가보다 낮은 가격으로 실제 거래했더라도 양도소득세 계산시에는 거래 당시의 적당한 시가를 기준으로 세금을 계산한다. 다만 이는 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5 이상인 경우에 한정해서 적용한다.
통계적으로 집값 하락은 글쎄? 양도세 절세 매물을 노려라
2022년 올해 아파트 가격은 통계적으로 하락할 것 같지 않다. 단 급매물이 제법 많을 것이고 실수요자는 관심을 가져보자. 서울 아파트 시장 분위기가 좋아지는 것은 분명하지만 거래는 부진한 편이다. 아직까지는 집주인의 기대감만 부풀어 올랐을 뿐 매수자는 미지근한 반응을 보이고 있다는 반증이다. -박원갑 KB WM스타자문단 부동산수석전문위원-
● 아파트 가격 하락보다 강보합세 예상
회복 조짐을 보이는 시장 분위기는 재건축이 주도하고 있다. 재건축 아파트 가격은 폭발성이 강한 부동산 상품이다.
대선 공약에서 재건축은 '재건축 초과이익 환수제(재초환) 완화', '재건축 정밀안전진단 기준 완화'가 핵심이다. 특히 30년 이상 노후 공동주택 정밀안전진단 면제 추진 이슈는 충분히 파급력이 크다. 극단적인 국제 정세 불안이 없다면 올해 서울을 비롯한 전국 아파트 가격은 통계적으로 소폭 상승세를 보일 것이다.
대출금리 상승에 따른 부담감이 크고, 주택시장의 주력 세대인 30대가 2021년 처럼 '영끌빚투'에 나설 가능성이 높지 않아서 상승률은 미미할 것으로 보인다.
● 양도세 절세 매물이 나온다
최근 대주택자는 고민이 많을 것이다. 2022년 공시가격이 급상승하면서 다주택자의 보유세도 덩달아 오르기 때문이다. 정부는 1주택자를 중심으로 보유세를 줄여주겠다고 발표했다.
윤석열 대통령의 공약에서도 다주택자에 대해서는 보유세를 크게 감면해주겠다는 내용이 없었다. 이런 상황에서 다주택자에게는 3가지 선택지가 있다.
시장에 내놓아 매각한다.
부담부증여
임대사업 등록(전용면적 60m2 이하 소형 아파트)
시장에 내놓아 매각하는 것은....
대통령직인수위원회는 조정대상지역에서 다주택자에 대한 양도세 중과세율을 2022년 5월 11일부터 1년간 배제하겠다고 발표했었다. 대선 공약은 최대 2년이었다. 소득세법 시행까지는 시간이 걸려 시행령 개정만으로 시행하려다 보니 기간이 짧아진 것이다. 양도세 중과세 배제는 다주택자에게는 퇴로를 열어주고 매물 가뭄에 시달리는 시장 입장에서는 거래에 숨통이 트이는 효과가 난다. 한시적 감면 시간에 양도세는 일반세율(6~45%)에 장기보유특별공제까지 받을 수 있을 전망이다. 계약부터 잔금까지 1개월 이상 거리는 점을 감안하면 지금 계약해도 양도세 감면 혜택이 가능하다.
● 재건축을 제외하고는 부동산 거래 쉽지 않을 듯
다주택자 입장에서 내 집을 사줄 수요자는 대부분 갭투자자들이다. 거주 중인 내 집은 나중에 1주택자로 비과세 혜택을 받고 팔아야 하기 때문이다. 결국 전월세를 주고 있는 집을 먼저 팔아야 한다는 뜻이다.
임대차 기간이 사실상 4년인 상황에서 세를 준 집은 당장 실거주가 어려운 만큼 가격이 할인될 수 밖에 없다. 고가주택이나 대형 아파트, 단독주택, 주상복합 아파트 등은 생각만큼 매각이 여의치 않다는점도 감안해야한다.
갭투자가 많은 소형 재건축은 예외이다. 거래 부진 상황에서 매각을 하려면 여러 부동산 중개업소에 매물을 내놓는 것이 좋을 것 같다.
● 급매물을 잡으려면 미리 목돈을 준비하자
부동산 매수자 입장에서 보면....
한시적 감면 기한이 1년으로 짧아서 양도세 절세를 위한 급매물이 나올 수 밖에 없을 것이다.
급매물은 1차로 보유세 과세 기준일인 2022년 6월 1일 이전에 나오고, 2차로는 2022년 연말부터 2023년 2월에 많이 나올 것이다. 과거 사례를 볼때 시한인 2023년 4월이 임막해지면 매물이 줄어든다.
실수요자는 이런 한시적 감면을 이용해 나오는 절세 매물에 관심을 가져보는 것도 좋다. 절세 성격의 급매물은 무조건 구매해서는 안된다. 가격 메리트가 있어야 한다.
절세 매물은 계약부터 잔금까지 기간이 짧거나 일시불 조건으로 계약되는 경우가 많다. 그래서 미리미리 큰 목돈을 준비해둬야한다.
글 참고 출처 : KB국민은행 VIP 뉴스레터