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서울 강동구 둔촌주공 재건축 공사가 중단된 지 1개월이 지난 지금 국제 원자재값 급등으로 모든 건축에 대한 문제가 커저가는 가운데 시공사업단에서 타워크레인을 해체하기 시작했다는 내용이 전해졌다. 점점 더 미궁 속으로 빠져들어가는 둔촌주공 재건축 사업 현장에서는 결과적으로 가장 큰 피해자가 될 조합원들이 이제 사지에 몰린듯하다.
화제의 서울 둔촌주공 재건축 현장 - 결과적으로 피해는 조합원이 될 듯
나는 솔직히 지방에 살아서 서울 둔촌주공 재건축에 대해서는 크게 알지 못했다. 하지만 서울 수도권에서는 화제의 장소가 되고 뜨거운 감자가 된 곳이었다.
2022.05.08 - [부동산] - 부동산 내 집 마련 - 악순환에 원자재값 상승으로 공급 부족 우려
부동산 내집 마련 - 악순환에 원자재값 상승으로 공급 부족 우려
예를 들어 서울 강동구의 둔천 주공아파트인데 이곳이 단일 재건축 단지 물량으로 약 10000 세대가 넘는 최대의 규모를 자랑하는 곳인데 여기 건설 현장이 원자재 문제로 멈춰진 상태라고 한다.
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얼마 전 5월 8일에 포스팅한 글에서 둔천 주공아파트에 대한 재건축 현장이 원자재값 급등으로 건설 중단이 되었다는 내용을 언급하면서 자연스럽게 알게 되었다. 이미 부동산 전문가들 사이에서는 뜨거운 감자였던 것이다.
조금 정보 파악을 해보니 둔촌주공 재건축은 돈 때문에 공사가 중단된 상태였다. 공사대금이 미지급되어 공사가 중단되어 유치권을 행사하고 계약 무표 소송이 발생되었다고 한다. 둔촌주공 재건축 현장에 공사가 중단된 원인 2가지로 첫 번째 저평가된 분양가이며 둘째로 공사비 증액 문제가 있다.
새 정부가 들어서서 분양가상한제가 폐지되면 이 상황이 해결되지는 않을 것이라고 보통 사람인 내가 봐도 아닌 것 같은데 부동산 재건축 사업은 내가 공부하기로는 지체 없는 알맞은 일정의 사업 추진이 가장 중요한데 둔촌주공 재건축 현장은 그냥 살짝 들여다봐도 엉망진창이다.
결국 둔촌주공 재건축 사업 현장은 파국이 되어도 돈을 쥐고 있는 대주단은 웃게 된다. 이곳 대주단은 5년 간 이자 4000억을 수취했고 최근 금리가 올라서 이자수익이 더 늘어나버렸다. 이주비 대출 사업부지 담보, 사업비 대출 시공단 보증의 대출로 인해서 재건축 사업으로 돈을 벌어가는 사람들은 금융권 은행들과 대출 브로커 뿐이다.
돈촌주공 재건축 사업비를 건설사가 보증을 해서 조합이 은행에게 7천 억을 대출받고, 공사를 시작하고 어쩌고 저쩌고 하다가 공사가 중단되고 이러쿵저러쿵 혼란 시끌시끌......
이런 가운데 2022년 8월이 대출 만기일이 도래하게 된다. 그런데 건설사가 대출 보증 연장 불가를 해버린다. 이에 은행은 보증한 건설사로부터 대출해 준 7천 억 원을 받아낼 수가 있게 된다.
이에 건설사는 조합에게 은행에게 빌린 7천 억 원을 대신 갚을 계획이라고 한다. 이렇게 되면 둔촌주공 조합은 건설사에게 7천 억 원의 대출 빚을 갚아야 하는 상황이 연출된다.
상황이 한순간에 역전??
둔촌주공 조합원 : 채무자
건설사 : 채권자
아찔한 순간이 되어버린 재건축 현장에서 만약 조합이 7천 억 원의 대출을 못 갚으면 건설사는 둔촌주공 재건축 사업 부지를 통째로 경매로 넘길 수가 있게 될 것이다. 상황이 악화되면 분명 경매로 넘어갈 확률이 높을 것인데 엄청난 재건축 규모의 현장이고 유치권도 행사 중이고 반쯤 올라가다 만 건설 현장을 누가 대신 경매에서 낙찰받아 갈까?
둔촌주공 재건축 건설사가 만약 낙찰받게 되면 그냥 통째로 맛있게 포식을 해버리는 결과가 나오게 된다. 무언가 참 전략적으로 잘 흘러가는 모습처럼 보인다. 개인적인 의견이지만 뉴스에서 나오는 현장의 크레인 철수도 중요한 복심이 되는 듯하다.
이곳의 시공사업단은 현대건설, HDC현대산업개발, 대우건설, 롯데건설이다. 57대의 현장 타워크레인 중에 일부 건설사의 대여 크레인들이 해체 작업에 착수했다고 한다. 현대건설에서는 7월 말까지 타워크레인을 비롯한 중장비를 다 현장에서 철수할 계획이라고 밝혔다.
이쯤에서 서울 둔촌주공 재건축사업을 요약해본다.
둔촌주공 재건축사업 요약 정보
□ 시공사업단 - 현대건설, HDC현대산업개발, 대우건설, 롯데건설
□ 공사비 - 2조 6,708억 원 → 3조 2,294억 원
□ 공급물량 - 12,032 세대 (일반 분양 4,786 세대)
□ 조합원수 - 6151명
□ 착공일 - 2020년 2월 15일
□ 당초 준공 예정일 - 2023년 8월 14일
□ 2022년 5월 현재 공정률 - 52%
사실상 2022년 현존하는 부동산 사업으로 국내 최고의 규모를 자랑하는 사업장인데 이제 6151명의 조합원들은 이제 감정가로 청산을 받을 수도 있다. 조합원 입주 프리미엄? 이제 물 건너갈 수도 있다. 구름처럼 훨훨 날아가버린다. 조합원 1인당 약 10억 이상 수준으로...
건설사가 7천억 원의 채권자가 되는 순간 재건축 조합과 조합원들은 그냥 지옥을 맛보게 된다. 지금 까지 사업 흐름을 보니 거의 전쟁으로 치면 패배할 확률이 매우 크다. 조금 시간을 되돌릴 수 있다면 건설사가 요구한 공사비 증액을 수용해서 건설 진행도를 많이 올렸다면 이런 상황을 조금 방어를 할 수 있었을 것인데...
지금 상황에 둔촌주공 재건축 조합과 조합원들에게 큰 힘이 되어주는 것은 없는 것 같다. 서울시에서도 중재를 한다고 나서고 있지만 공무원들의 보고서에는 차라리 소송이 빠르다는 기사 제목이 보였다. 새 정부의 고위 관계자는 최대의 재건축 사업장을 어떻게 바라보고 있을까?
이상하다. 흐름 정황상 결과는 이미 정해져 있는 것 같은데... 누구 누가 욕심을 크게 내고 있는 것일까? 속 마음은 나도 알 수가 없다. 지방에서 이렇게 글을 쓰는 사람 입장에서는 지켜보고 결과만 확인할 뿐이다.
글 참고 뉴스 기사 : 한국일보 - 돌아올 수 없는 강 건너는 둔촌주공, 타워크레인 해체 시작
https://www.hankookilbo.com/News/Read/A2022051817450000359