농어촌주택 최신 개정법 핵심 설명 - 귀농귀촌 세컨하우스 세금 고민

젊은 세대들의 귀농, 귀촌 열풍으로 농어촌주택이라는 용어가 이슈가 되고 있다. 세컨하우스의 유혹으로 귀농을 하고 귀촌을 할 때 좋은 농어촌주택으로 인정을 받으려면 어떤 요건이 있는지? 새롭게 개정되어 2021년 1월부터 시행되는 법의 내용을 살펴보도록 하자. 그래서 각종 포털이나 유튜브 영상 중에 2021년 1월 1일 이전의 정보 및 설명 자료는 무시를 하는 것이 정신건강에 좋다.

 

농어촌주택

 

농어촌주택 이란?

관련 법령 <농어촌정비법> 제2조, <농어촌특별세법> 제4조, <농어촌특별세법 시행령> 제4조

농어촌정비법에 의해서 농어촌주택이란? 농어촌지역과 준농어촌 지역에 위치하고 장기간 독립된 주거 생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물(부속 건축물 및 토지 포함)로 정의를 하고 있다.

 

농어촌주택의 개념을 알았다면 농어촌주택은 크게 4가지 요건이 갖춰져야 한다.

조세특례제한법 제99조 4항(농어촌주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례)

 

 

1. 농어촌주택 지역 요건

- 수도권 지역 제외, 도시지역(광역시 등) 제외, 조정대상지역 및 토지거래 허가구역 제외하고 읍, 면에 해당되는 지역이어야 한다. 쉽게 설명해서 행정구역상 대도시가 아니고 멀리 지방의 시골지역이어야 한다.

 

 

2. 농어촌주택 금액 요건

- 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(소득세법 제99조에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 2억 원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억 원)을 초과하지 아니할 것.(토지는 공시지가, 주택은 개별주택가격)

 

구매 대상의 실거래 가격을 의미하는 것은 아니다. 예를 들어 시골에서의 이미 지어진 집을 구매한다고 하면  취득 시점에서 공시지가 즉 국토교통부에서 땅은 공시지가를 조회하고, 주택은 개별주택가격을 조회하면 된다. 이때 2개의 합산 금액이 2억 원을 넘지 않으면 된다.

 

 

 

2.5 농어촌주택 면적 요건 (개정으로 삭제됨!)

- 토지면적 660 제곱미터(200평) 미만의 요건은 삭제됨. 2020년 12월 29일 개정되어 2021년 1월 1일부터 시행되었다. 법 개정 이전에 취득한 200평 이상의 토지에 대한 세법 적용은 취득 시점이 아닌 '양도 시점'이 중요하다.

 

 

3. 농어촌주택 기간 요건

- 기간 요건은 3년. 보유기간이 3년(거주기간 아님). 세컨하우스를 최소 3년 이상 보유한 후에 도시에 원래 있던 집을 팔아야 양도세 감면 혜택이 주어진다.

 

 

4. 농어촌주택 순서 요건

- 반드시 도시의 집을 먼저 취득하고, 이후 농어촌주택을 취득한 후 3년 이상 보유 후 도시의 집을 매도해야 함.

 

 

 

농어촌주택은 농가주택-농업인 주택과 비슷해 보이지만 전혀 다른 개념.

 

농어촌주택은 흔히 농가주택과 농업인 주택이라는 용어와 전혀 다른 개념의 용어이다. 특히 양도세 감면에 대한 혜택은 농어촌주택에만 있다.

 

 

 

세컨하우스가 농어촌주택으로 인정되려면 기존 도시 집을 팔 때 농어촌주택은 없는 것으로 간주 양도세 감면 혜택

 

도시에 주택이 1개 있다면 이후 농어촌주택을 취득하고, 일정기간이 지나서 도시의 집을 팔 때는 2 주택자가 되는데 이때 도시 집의 양도세가 2 주택이라서 양도세 중과세가 나온다. 이때 농어촌주택은 1세대 1 주택이라고 간주하고, 이에 해당되는 양도세를 적용 납부한다.

 

세컨하우스가 농어촌주택으로 인정이 된다면 나중에 도시 집을 팔 때에는 농어촌주택은 세금을 안내는 주택으로 적용된다는 뜻이다.

 

 

 

농어촌주택은 양도세 비과세가 아니다.

 

앞서 설명한 농어촌주택은 세금을 안내는 부분으로 적용이 되는 부분이지 양도세는 똑같이 다 부과를 하게 된다. 중복하여 과세하는 중과세를 안 낸다는 뜻이다. 헷갈려하면 안 된다.

 

 

 

농어촌주택이 주택수에서 빠지는 것이 아니다. 도시 집이 있다면 2 주택자

 

도시에 집이 하나 있고, 농어촌 주택을 가지고 있다면 똑같이 2주택자로 카운팅 된다. 이런 상황에서 본인은 시골집을 농어촌주택으로 인정을 받았다고 해서 1주택자라고 하는데 아니다. 농어촌주택은 무조건 주택수에 포함이 된다.

 

이 이슈는 지금 한국 정부의 다주택자에 대한 규제가 엄청 심해지고 있다. 안심하고 있으면 안 된다. 나중에 도시에 집을 팔 때만 투명집 취급을 일시적으로 한다는 것 뿐이다. 결국 팔때 일시적인 혜택으로 나는 1주택자라고 안심하고 있다가 세금 폭탄을 맞을 수도 있다.

 

 

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2021년 현재 정부의 다주택자들의 규제가 갈수록 심해지고 있어서 많은 사람들이 농어촌주택으로 계획을 잡고 있다가 주택 수에 포함이 안 되는 '농막'으로 방향을 돌리고 있다.

 

합법적인 농박은 상관이 없는데, 요즘 불법적인 농막이 많이 너무 많이 생겨나고 있다. 그래서 언론에서 집중 조명도 되고 사회적인 이슈가 되고 있는 상황이다.

 

예를 들어 지금의 시골에서는 집을 지을 때 집 모양으로 집을 짓고, 주택으로 허가를 안하고, 근린생활시설 즉 상가로 허가를 받는 사람들이 많이 생기고 있다고 한다. 시대의 흐름인 것인가? 집모양으로 집을 짓고 있는데 이것을 카페 등의 목적으로 상가로 허가를 받으면 신축된 집은 주택수에 포함이 되질 않는다.

 

원칙적으로 근린생활시설 즉 상가로 허가를 받은 건축물은 사람이 살고 있으면 안 된다. 하지만 몰래몰래 들어가서 살고 있는 셈이다. 법망을 피해서 꼼수를 실행하는 풍선효과가 나타나는 사회적 이슈를 보면 참 할 말이 없다. 농어촌주택은 정말 사라져 가는 농촌에 인구를 살리기 위해서 시행되는 것인데, 이를 투자와 돈벌이에 악용을 하는 사람들의 문제로 진정 혜택을 받아야 할 미래 농업인들이 피해를 받을까 아쉽다.

 

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